België Hypotheek
Wij weten al sinds 2003 hoe en waar
Belangrijke thema’s
Grote leenbedragen
Bij grotere aankoopsommen (vanaf ca. € 1 à € 1,5 miljoen) zijn er banken die speciaal voor deze categorie niet-resident kopers hun diensten aanbieden. Het gaat dan om Private banks of speciale afdelingen van reguliere Belgische retail banken. Naast de annuïteitenhypotheek wordt dan ook onder bepaalde voorwaarden de aflossingsvrije (België: ‘einde termijn’ of ‘bulletlening’) hypotheek aangeboden. De financieringsopzet wordt zo ingericht dat deze fiscaal optimaal is.
Een aflossingsvrije hypotheek kan worden aangeboden voor vermogende klanten die bereid zijn om een deel van hun vermogen door een hierin gespecialiseerde private bank te laten beheren. Zo is het vaak mogelijk om 100% aflossingsvrij te lenen, mits 50% van het leenbedrag als ‘Assets Under Management’ bij de bank wordt ondergebracht.
Integraal onderdeel van de dienstverlening van de banken die deze categorie klanten bedienen is het minimaliseren van de Belgische belastingen. Daartoe adviseren zij in samenspraak met u en Hypotheek & Buitenland over de opzet van de financiering en de administratieve opzet daarvan.
Financieren zonder bank
Alternatieven voor financiering van een Belgisch koopproject is het vinden van één of meerdere financiers buiten commerciële banken om. Dan kan gedacht worden aan vrienden of familie of aan andere vermogende ‘derden’ die een lening verstrekken. Via crowdfunding (of ‘peer-to-peer financing’) platformen kunnen vraag en aanbod elkaar vinden voor dit soort financiering. Er is een gespecialiseerd platform in oprichting voor voor de financiering van bedrijfsplannen en beleggingspanden in België. Laat uw gegevens achter via het contactformulier indien u op de hoogte wenst te worden gehouden over de formele startdatum; zowel als aspirant investeerder als aanvragers van financiering worden uitgenodigd hun gegevens achter te laten.
Indien er aanvulling op bankfinanciering benodigd is of als commerciële banken geen mogelijkheid bieden dan kunnen vrienden of familie inspringen met een lening of schenking. Ook dan is het mogelijk om een hypothecaire waarborg vast te leggen met het Belgische huis als onderpand.
Via een crowdfunding platform kan financiering worden geregeld voor ondernemers en vastgoedbeleggers. Investeerders kunnen op deze wijze hun beleggingen spreiden en profiteren van een interessant rendement. Zoekt u financiering voor uw onderneming of vastgoedbelegging in België of bent u geïnteresseerd in investeren in dergelijke projecten met hypothecaire waarborg laat uw gegevens achter via het contactformulier of per e-mail. U wordt op de hoogte gehouden van de formele start van het hierin gespecialiseerde platform.
Financieringspercentage
Het maximale financieringspercentage in België is voor niet-resident kopers momenteel 70% – 80% van de koopsom. Hypotheek & Buitenland werkt samen met een aantal Belgische banken die ook Nederlanders kunnen financieren die een hoofdverblijf of vakantiewoning willen financieren.
Voor Nederlanders met een inkomen uit Nederland die een hoofdverblijf in België willen kopen kan er in de praktijk tot maximaal 80% worden gefinancierd. Incidenteel gaat men tot 90% van de koopsom, maar dat is voorbehouden aan jongere kopers. Ook voor residenten van België is het maximale leenpercentage 80%-90%.
Voor niet-residenten van België is het maximale financieringspercentage 70% indien er een vakantiehuis of verhuurobject wordt gekocht. Er zijn een aantal Belgische banken die ook niet-resident kopers kunnen financieren.
Er zijn momenteel geen Nederlandse banken die huizen in België financieren.
Hoe lager het leenpercentage hoe lager het risico voor de bank en hoe eerder een bank doorgaans bereid zal zijn om een hypothecair krediet te verstrekken. Houdt er wel rekening mee dat het niet zo is dat hoe lager het leenbedrag is hoe makkelijker het wordt om een hypotheek te krijgen. Voor leenbedragen onder de € 100.000 lopen de banken niet warm.
Komt de eigen inbreng in de koop van een andere lening, dan is dat voor een aantal banken een probleem. Men wil zien dat het eigen geld afkomstig is van spaargelden.
Onder niet-residenten wordt verstaan de kopers die op het moment van koop nog geen (fiscaal) resident van België zijn.
Toetsing op inkomen
Ook de Belgische banken toetsen of uw inkomen voldoende is om een hypotheek te kunnen krijgen. De banken staan het over het algemeen toe dat er tot maximaal 45% van het netto inkomen wordt besteed aan alle leninglasten, huur en alimentatie indien er als stel wordt gekocht.
De Belgische banken eisen dat het inkomen uit salaris voortvloeit uit een vast dienstverband. Het Nederlandse fenomeen van de intentieverklaring kent men niet in België.
Het is mogelijk om hypotheek te krijgen indien het inkomen voortvloeit uit een eigen onderneming. Zie de nadere toelichting hierover bij ONDERNEMERS
Belgische banken kijken naar het netto pensioeninkomen vanaf bepaalde leeftijd. Welke leeftijd exact verschilt van bank tot bank. Soms hanteert men dan een bepaald wegingspercentage (‘ponderen’) van het huidige inkomen als toekomstig netto pensioeninkomen, soms kijkt men naar het daadwerkelijk te ontvangen netto pensioen.
Is het pensioeninkomen al gestart dan zullen Belgische banken toetsen met dat netto pensioeninkomen mits het een voor de duur van de aangevraagde hypotheek gegarandeerd pensioen is.
Belgische banken nemen bestaande huuropbrengsten mee als inkomen een aantal Belgische banken nemen ook toekomstige huuropbrengsten mee als inkomen.
De Belgische banken nemen inkomen uit vermogen niet mee als inkomen dat wordt meegenomen in de toetsing. Het kan alleen dienen ter extra ondersteuning van de soliditeit van de hypotheekaanvraag.
Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen dat hoger is dan € 150.000 zijn er meer hypotheekmogelijkheden. Zie hier meer over bij GROTE LEENBEDRAGEN
Er wordt door Belgische banken niet getoetst op het bestaande uitgavenpatroon van hun aspirant klanten. Men ziet echter wel graag dat er een bepaalde ‘spaarcapaciteit’ is; oftewel dat er elke maand geld over is om te sparen.
Belgische banken nemen inkomen uit WAO of WIA niet mee als inkomen. Inkomen uit een particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans wel meegenomen als inkomen.
Ondernemers
Ook indien het inkomen uit zelfstandig ondernemerschap komt is het mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Belgische bank. Echter, men is bijzonder terughoudend in het meenemen van niet aan privé uitgekeerde winsten die in het bedrijf zijn gebleven.
De Belgische banken kijken naar de winst van de afgelopen drie jaren. Er moet minimaal 3 jaren jaarcijfers beschikbaar zijn en het bedrijf moet minimaal 3 kalenderjaren bestaan. Naast de winst zal men kijken naar de omzetontwikkeling en de vermogenspositie op de balans.
De eigen B.V. dient minimaal 3 jaar te bestaan en moet een gezonde winst- en omzetontwikkeling hebben. Ook de balans moet er gezond uit zien met een positief eigen vermogen en een acceptabele rekening courant verhouding met de eigenaar. De Belgische banken rekenen als inkomen het salaris en daadwerkelijk uitgekeerde dividend.
Indien er sprake is van een structuur van meerdere vennootschappen is het van belang om de resultaten en eigendomsverhoudingen duidelijk in kaart te brengen.
Belgische banken willen geen hypotheek verstrekken aan een buitenlandse vennootschap.
Aanvraag proces
Er is maar één keer de kans om een eerste indruk te maken bij een bank: wat ons betreft moet deze overrompelend goed zijn. Nadat de keuze voor een bepaalde route richting het realiseren van het gewenste hypothecair krediet is gemaakt (zie ook ‘voorbereiding’) start het aanvraagproces. Er zijn vijf fases te onderscheiden in het aanvraag proces: 1. vooraanvraag 2. dossier maken, 3. indienen, 4. monitoren en bijsturen, 5. afronding.
Om te verifiëren of een aanvraag inderdaad – in principe – haalbaar is wordt vaak eerst een vooraanvraag ingediend bij een Belgische bank.
Een goed gedocumenteerde aanvraag is essentieel voor een succesvolle aanvraag. Onduidelijkheden of hiaten in de documentatie zorgen voor de perceptie van extra risico bij de bank. Gezamenlijk wordt de documentatie zo compleet gemaakt dat alle essentiële elementen worden onderbouwd.
Hypotheek & Buitenland maakt een uitgebreid begeleidend schrijven waarin alle elementen worden toegelicht en er een vertaalslag wordt gemaakt zodat alles 100% duidelijk is voor de Belgische bank. De aanvraag wordt gecompleteerd met het aanvraagformulier van de bank waarna deze wordt ingediend.
Eenmaal ingediend volgen soms aanvullende vragen of verzoeken om additionele documenten. Onduidelijkheden worden opgehelderd en extra onderbouwing in de vorm van documenten wordt aangeleverd. Daar waar nodig, als de situatie daarom vraagt, wordt de aanvraag aangepast. Indien een aanvraag onverhoopt wordt afgewezen dan zal worden gepoogd de bank op andere gedachten te brengen door de bank te overtuigen van hun ongelijk. Mocht dat niet lukken dan volgt overleg en indien mogelijk het aanvragen van een hypotheek bij een andere Belgische bank.
Wanneer het risico- of krediet-comité van de desbetreffende bank haar akkoord heeft gegeven en ook de schatting een voldoende waarde uitwijst zal de bank haar definitief akkoord geven en het kredietaanbod en alle wettelijk verplichte documentatie sturen. In deze documenten staan alle details van de hypotheek die wordt aangeboden (het formele kredietaanbod) en tevens de risico’s, waarschuwingen en verplichtingen genoemd die verband houden met de hypotheek (standaard informatie document). Na inachtneming van de wettelijk verplichte bedenktijd kan het kredietaanbod worden geaccepteerd en kan de hypotheek worden geformaliseerd en de koop worden afgerond bij de notaris. Indien gewenst wordt met hulp van Hypotheek & Buitenland en de Belgische bank een bankrekening in België geopend en kunnen de noodzakelijke verzekeringen in orde worden gemaakt.
De doorlooptijd van een hypotheekaanvraag in België verschilt van bank tot bank en van traject tot traject. Rekenend vanaf het moment dat de volledig gedocumenteerde hypotheekaanvraag is ingediend, weet je bij sommige banken na enkele weken waar je aan toe bent. Bij andere banken duurt het wel 2 maanden alvorens er een volledig akkoord is.
Zodra het krediet comité van de bank een in principe akkoord op de hypotheekaanvraag heeft gegeven zal de schatting (taxatie) worden gelanceerd. De schatting dient zelf te worden geïnitieerd. Banken hanteren allemaal een eigen lijst met schatters waarvan men de schattingen accepteert.
Er zijn geen vertalingen van Nederlandstalige documenten aan de orde bij een hypotheekaanvraag in België.
Hypotheekvormen
België heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Belgische banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek (mensualiteitenhypotheek) is dan ook verreweg de belangrijkste hypotheekvorm die wordt aangeboden. Het is in België niet ongebruikelijk om korting op het rentetarief te ontvangen indien er zij-producten – zoals een schuldsaldoverzekering (overlijdensrisicoverzekering) of een brand-, opstalverzekering – worden afgenomen.
De annuïteitenhypotheek is de meest gebruikte hypotheekvorm in België. Deze wordt echter iets anders berekend dan wij dat doen. In Nederland wordt de maandlast op jaarbasis berekend en in België op maandbasis. Daarom spreekt men in België van mensualiteiten en niet van annuïteiten. Daarnaast kent België geen hypotheekrenteaftrek, waardoor de aflossingsvrije hypotheek nooit populair is geworden.
Aflossingsvrij wordt momenteel zeer beperkt aangeboden in België aan niet-resident klanten. Alleen voor een bepaald profiel klanten met hoog inkomen en vermogen zijn er mogelijkheden voor een aflossingsvrije lening. Er zijn ook enkele Belgische private banks die dat doen onder de voorwaarde dat er een bepaald deel van het privé vermogen onder hun beheer zal worden belegd.
De meeste Belgische banken worden bij een niet-resident klant niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. Hypotheek & Buitenland hanteert dan ook € 100.000 als ondergrens qua omvang leenbedrag.
Belgische banken bieden een uitgebreid gamma aan renteformules aan. Belangrijk om te realiseren is dat Belgische banken de wettelijke verplichting hebben om een renteplafond in hun renteformule in te bouwen wanneer de rentevast periode korter is dan de looptijd. Dus naast vaste rente voor de hele looptijd worden er formules aangeboden zoals 10/5/5 cap 2. Hier staat de aangeboden rente dus 10 jaar vast. Na die 10 jaar zal de rente 5 jaar vaststaan en daarna nog eens 5 jaar. De rente die na 10 jaar wordt aangeboden mag niet meer dan 2% hoger zijn dan de initieel aangeboden rente.
De aangeboden renteniveau in België aan de niet-resident klanten is vanwege het feit dat er in België altijd renteformules worden aangeboden met daarin een renteplafond, lastig te vergelijken met de Nederlandse hypotheekrentetarieven. Over het algemeen kan echter wel gezegd worden dat de Belgische hypotheekmarkt veel aanbieders heeft die stevig met elkaar concurreren. Hierdoor is het hypotheekrenteniveau in België over het algemeen vrij concurrerend.
De Belgische financieringscultuur is gericht op het snel aflossen van een hypotheek. Daarom zijn looptijden van 30 jaar niet gebruikelijk. Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 20 of 25 jaar gangbaar. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Belgische banken rekenen dossier- en reserveringskosten. Over het algemeen zijn deze beperkt tot enkele honderden euro’s. Daarnaast zijn notariskosten verbonden aan het verlijden (passeren) van de authentieke akten (akte kredietopening; akte hypothecaire volmacht; akte hypotheekstelling).
Het afsluiten van een schuldsaldoverzekering (overlijdensrisicoverzekering) is doorgaans zeer aan te raden. De meeste Belgische banken zullen een schuldsaldoverzekering verplicht stellen.
Bij het vervroegd aflossen van een hypothecaire lening is het in België wettelijk toegestaan om een wederbeleggingsvergoeding (boete) in rekening te brnegen van ten hoogste 3 maanden de rente over het vervroegd afgeloste bedrag. Deze vergoeding is echter niet verschuldigd in geval van gehele of gedeeltelijke vervoegde terugbetaling van het uitstaande kapitaalsaldo ten gevolge van het overlijden van een kredietnemers.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in België ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan België ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in België alleen wettelijk toegestaan indien de overwaarde wordt ingezet voor de koop van een ander onroerend object. De mogelijkheden tot het vrijmaken van geld voor consumptieve doeleinden is in België bijzonder beperkt.
Looptijd en Leeftijd
Wat betreft het aspect leeftijd is de financieringscultuur in België anders dan in Nederland. De maximale leeftijd waarop een hypotheek moet zijn beëindigd is op het 70ste of 75ste levensjaar. Dit aspect heeft impact op de maximale looptijd en dus ook op de haalbaarheid van een hypotheekaanvraag.
Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 20 of 25 jaar gangbaar.
De leeftijd waarop een hypotheek wordt aangevraagd heeft impact op het maximaal te lenen bedrag. Het maximaal te lenen bedrag is namelijk lager wanneer de maandlasten hoger zijn. En de maandlasten zijn bij een mensualiteitenhypotheek (annuïteitenhypotheek) hoger wanneer de looptijd korter is.
Kooptraject België
Wanneer u het huis heeft gevonden dat u wilt kopen dan start het hele proces van de aankoop in België. Hieronder staan de verschillende stappen van het proces aangegeven
Wanneer het huis eenmaal is gevonden dan is de eerste stap het overeenstemming bereiken over de prijs. Houdt er rekening mee dat er nogal wat cowboy-achtige types actief zijn als makelaar die zeer bedreven zijn in het onder druk zetten van een aspirant koper om maar zo snel mogelijk akkoord te gaan met een koopprijs en een verkoopcompromis (koopovereenkomst) te tekenen.
Start het aanvraagproces ruim op tijd. Mogelijk kunt u al een beetje de bocht afsnijden door zo snel als mogelijk de aanvraag in te dienen. Zie ‘AANVRAAG PROCES’
Twijfelt u over de bouwkundige staat van het huis? Laat dan een bouwkundige keuring verrichten. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland voor advies hierover.
De koper en verkoper kiezen in gezamenlijk overleg een notaris.
Een Belgische notaris is vergelijkbaar van de rol van de Nederlandse notaris. Een Belgische notaris is onpartijdig en heeft de rol een veelheid aan elementen te controleren en uiteindelijk – enerzijds – de aktes te verlijden (passeren) en anderzijds toe te zien op de geldstroom van de koper naar de verkoper, en de nodige belastingen en registratierechten te innen, namens de Belgische overheid.
Wij kunnen u helpen met het in orde maken van een notariële volmacht voor het afronden van de koop vanuit Nederland. Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht ‘op afstand’ (via zoom/teams) in orde kan worden gemaakt.
De aanzet voor een compromis (koopovereenkomst) wordt doorgaans door de Belgische makelaar gedaan, maar soms is het de notaris die een concept compromis maakt.
Het opnemen van een opschortende voorwaarde voor financiering in het compromis (koopovereenkomst) is heel gebruikelijk in België.
De resultante van het hypotheek aanvraagproces is de ontvangst van het onvoorwaardelijke kredietaanbod. Na aanvaarding van het kredietaanbod is de bank klaar om de hypotheekgelden vrij te geven.
Wanneer de koop aanstaande is dient uw huis verzekerd te zijn voor brand (en diefstal). Hypotheek & Buitenland heeft contacten met partijen die hiervoor een concurrerende offerte kunnen maken.
Het hebben van een Belgische bankrekening is handig wanneer u een huis in België bezit. Onderdeel van het hypotheek aanvraagproces is vaak ook het openen van een Belgische bankrekening. Daarvoor wordt een afspraak gemaakt met de hypotheekverstrekkende bank om ter plaatse een bankrekening te openen.
De overdracht van het eigendom wordt bekrachtigd door een Belgische notaris. De notaris draagt zorg voor enerzijds het inschrijven van de kopers als de nieuwe eigenaren van het huis en anderzijds draagt hij zorg voor betaling van de koopsom.
Hoe lang het kooptraject duurt is afhankelijk van welke vertragende elementen er aan de orde zijn. Sommige trajecten duren 3 weken sommige wel 6 maanden. Een gangbare termijn is over het algemeen 6 weken.
Nieuw- en verbouw
Het is mogelijk als niet-resident van België een hypotheek te krijgen voor nieuwbouw of een aankoop + verbouwingen. Daar worden door de banken echter wel voorwaarden aan verbonden. Men wil bouwprojecten financieren die door officiële Belgische aannemers worden uitgevoerd. Afhankelijk van de bank is ook (gedeeltelijk) zelfbouw te financieren met een hypotheek.
Het maximale financieringspercentage bij nieuwbouw wordt toegepast op de som van de aankoop van de grond en de totale bouwsom. Bij verbouwingen wordt het maximale financieringspercentage toegepast op de som van de alle verbouwingen waarvan offertes van aannemers beschikbaar zijn.
Het traject van het voor elkaar krijgen van financiering van nieuwbouw of koop + verbouwingen is intensiever dan het traject van een aankoop (bestaande bouw). Hypotheek & Buitenland begeleid ook deze trajecten, maar wel tegen een hoger tarief voor de dienstverlening ten opzichte van financiering van bestaande bouw.
Een schatting (taxatie) zal de waarde van het object voor en na verbouwingen vaststellen. Indien de waarde van het huis voor en/of na afbouw lager uitvalt dan de som van aankoop + verbouwingen dan zal de bank mogelijk het maximaal te lenen bedrag hierop aanpassen.
Een volledig gedocumenteerde aanvraag voor een bouwvergunning dient te gebeuren bij de lokale instanties. Bij aankoop van bouwgrond wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen voor het geval dat de bouwvergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Sommige Belgische banken financieren ook (gedeeltelijke) zelfbouw (verbouwingen die men zelf wil uitvoeren).
Vrijgave van de hypotheekgelden (bouwschijven) geschied uit bouwdepot op afroep van de klant al naar gelang de werken vorderen en de facturen binnenstromen. Voorwaarde is dat er een hypothecaire waarborg is gesteld op de grond middels hypothecaire akte. Bij sommige banken blijft de hypotheek aflossingsvrij totdat het bouwdepot in zijn geheel is opgenomen (meestal met een maximale termijn van max 2 jaar). Er wordt dan rente betaald over de vrijgegeven gelden en een bereidstellingsprovisie over de nog niet vrijgegeven hypotheekgelden.
Verhuur
Seizoen verhuur van een Belgische vakantiewoning is vrij gebruikelijk en hypotheekverstrekkende Belgische banken vinden dat in principe prima. Het bezit van een vakantiehuis is fiscaal belast in België, evenals de verhuur. Als gevolg van het Belgische – Nederlandse belastingverdrag mag België heffen over de (fictieve) inkomsten uit de vakantiewoning (roerende voorheffing en personenbelasting) en de verhuuropbrengsten (personenbelasting).
Een (vakantie)huis in België is fiscaal belast middels de zogenaamde onroerende voorheffing; dit is een belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed gebaseerd op het geïndexeerde Kadastraal Inkomen (het kadastraal inkomen (KI) is het gemiddeld normaal netto-inkomen (netto huurwaarde) dat het onroerend goed tijdens één jaar zou opbrengen. Het is een maatstaf die in België op dezelfde wijze wordt gebruikt als in Nederland de WOZ waarde). De onroerende voorheffing zou je kunnen vergelijken met het eigenwoningforfait in Nederland. De hoogte van deze heffing verschilt van gewest tot gewest. De actuele heffing percentages zijn de volgende:
- 2,5% van het KI te betalen belasting voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest
- 1,25% van het KI te betalen belasting voor woningen gelegen in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De vakantiewoning – in tegenstelling tot het hoofdverblijf – wordt in België fiscaal belast met personenbelasting (het Belgische equivalent van de Nederlandse inkomstenbelasting). Als grondslag wordt hierbij het geïndexeerd KI, verhoogd met 40%, gebruikt en niet de daadwerkelijke huuropbrengsten. De heffing gebeurt tegen het progressieve belastingtarief van de personenbelasting. Let op: Onlineplatformen voor de verhuur van vakantiewoningen zoals Airbnb zijn verplicht om de Belgische fiscus te informeren over de huuropbrengsten. De exploitatie van een B&B kan als een zakelijke activiteit worden beschouwd door de Belgische fiscus, waarbij de inkomsten ook als beroepsinkomsten (zakelijk inkomen) zullen worden belast. Het kan tevens zo zijn dat wanneer u meerdere huizen verhuurt dat de Belgische fiscus deze activiteiten als zakelijk inkomen beschouwd.
Wordt de vakantiewoning binnen vijf jaar weer verkocht, dan betaalt u personenbelasting over de vermogenswinst die u maakt op de woning. Na een periode van vijf jaar, is deze winst vrijgesteld van belasting.
Belgische banken hebben geen problemen met seizoen verhuur van een huis dat gekocht wordt met een hypotheek op basis van bestaand inkomen. Van belang is wel dat het object Niet al te commercieel van aard is. Dus bestaande Bed & Breakfasts, hotels, of objecten met meerdere te verhuren bijgebouwen of heel veel kamers (met aparte badkamer) kunnen de bank doen concluderen dat er andere plannen zijn dan puur privégebruik en incidentele seizoen verhuur. Wanneer er bij banken het vermoeden bestaat dat er bij de aspirant klanten plannen zijn om ‘het roer om te gooien’ en een toeristisch bedrijf te starten of over te nemen in België dan concludeert men dat het bestaande inkomen zal eindigen en dat de gevraagde hypotheek in feite bedrijfsfinanciering is.
Het belastingverdrag tussen Nederland en België bepaalt dat België mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in België is gelegen zoals een vakantiewoning. Daardoor wordt een Belgisch huis in België belast en niet meer in Nederland (box 3). Het huis dient overigens nog wel te worden aangegeven in de Nederlandse belastingaangifte, maar Nederland zal een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verlenen.
De verhuur van een Belgisch huis dat deels is gefinancierd met een hypotheek kan een interessante aanvulling op het pensioen zijn. Wanneer verhuurrendementen de hypotheek- en overige lasten dekken dan ‘komt het huis naar je toe’ doordat na volledige aflossing van de hypotheek er een hypotheekvrije woning resteert die verhuuropbrengsten genereert.
Er zijn meerdere verhuurplatformen voor tweede woningen. Deze platvormen bieden dienstverlening in verschillende gradaties. Van alleen bemiddeling bij verhuur (via een boekingsmodule) tot volledige uitbesteding van de verhuur inclusief lokale handling
Acceptatie onderpand
Belgische banken zijn enigszins kritisch op het type object dat men wil financieren. Huizen die niet bewoonbaar zijn of heel a-typische of incourante objecten worden mogelijk niet geaccepteerd.
Belgische banken willen niet alle huizen financieren. Alleen die huizen die in hun ogen voldoende courant zijn, dat wil zeggen huizen die – mocht de (financiële) nood aan de man komen – weer enigszins vlot te verkopen zijn willen ze financieren.
Huizen die in zo ’n slechte staat verkeren dat ze niet bewoonbaar zijn zal een bank niet willen financieren tenzij er in het financiële plan een budget is opgenomen voor verbouwing. Kernelementen daarbij zijn dat een huis minimaal dient te beschikken over stromend water, een enigszins up-to-date elektriciteitsvoorziening, verwarming, een rioolaansluiting of goed werkende septic tank, een keuken en een badkamer.
Bijzondere objecten als kastelen of watermolens zijn lastiger te financieren. Voor dit soort speciale objecten is er een (zeer) kleine markt en verkoop kan jaren duren. Ook huizen die zeer A-typisch zijn voor de regio willen nog wel eens een probleem zijn.
Huizen of objecten waar het voor een bank overduidelijk is dat deze in de toekomst uitgebaat zullen gaan worden als commercieel object (bijvoorbeeld in de toeristische sector) worden niet gefinancierd als (tweede) woning op basis van bestaand inkomen.
Bedrijfsplannen financieren
Hypotheek & Buitenland begeleid momenteel geen aanvragen voor ondernemingsfinanciering in België. Wij kunnen dus niet helpen bij hypotheekaanvragen voor het starten of overnemen van een object in de toeristische sector, waarbij het duidelijk is dat het bestaande inkomen in Nederland zal gaan wegvallen. De dienstverlening van Hypotheek & Buitenland beperkt zich op dit moment tot hypotheekadvies en bemiddeling bij de koop van een tweede of vakantiewoningen. Zie voor advies bij bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
Heeft u plannen om een Bed & Breakfast te beginnen / over te nemen , gîtes uit te gaan baten, een (mini-)camping of hotel te kopen of te beginnen waarbij het te kopen object in België centraal staat en waarbij de toekomstige inkomstenstroom die uit de bedrijfsactiviteiten voortvloeit benodigd is voor het voldoen van de maandlasten van de hypotheek, dan valt dat niet meer onder het aanvragen van een reguliere hypotheek op basis van bestaand inkomen. Dan is namelijk sprake van ondernemingsfinanciering. Wilt u daarvoor in aanmerking komen dan zal er – net als in Nederland – een bedrijfslening moeten worden aangevraagd bij een lokale bank waarbij het bedrijfsplan – en dus de toekomstige verwachte inkomensstroom – de basis vormt.
Hypotheek & Buitenland kan u niet begeleiden bij dit soort trajecten en kan u niet begeleiden bij het aanvragen van bedrijfsleningen bij Belgische banken. Onze dienstverlening beperkt zich uitsluitend tot advisering en bemiddeling van het verkrijgen van hypothecair krediet waarbij een bestaand en bestendig inkomen de basis vormt voor de koop van een hoofdverblijf of een tweede of vakantiewoning.
Een steeds meer gebruikte route voor financiering van bedrijfsplannen is het vinden van een lening via een crowdfundingplatform. Zie voor advies bij dit soort bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
In sommige uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat een woning in België – waarbij het het plan is om daar in de toekomst mee te gaan ondernemen – in eerste instantie als tweede woning wordt gekocht. Dat kan alleen wanneer een bank ervan overtuigd is dat er geen sprake is van plannen om in de nabije toekomst naar België te verhuizen en aldaar en nieuw leven (met nieuwe bron van inkomen) op te bouwen.
Kosten aankoop en doorlopende kosten
Onder de ‘kosten koper’ (ook wel ‘notariskosten’ genoemd) worden doorgaans het totaal aan kosten gerekend die verschuldigd zijn aan belastingen en het honorarium van de notaris. Deze kosten zijn tweeledig: één deel de kosten in verband met de koop van de onroerende zaak en het tweede deel dat verband houdt met de notariële vastlegging van de hypotheek. In België verschillen de registratierechten (overdrachtsbelasting) van gewest tot gewest.
De registratietarieven bedragen sinds 1 januari 2022 standaard 12% in het Vlaams gewest (Vlaanderen). Voor de aankoop van een woning die het hoofdverblijf wordt geldt in Vlaanderen een verlaagd tarief van 3%.
De registratietarieven bedragen 12,5% in Wallonië (het Waals gewest). Wanneer er sprake is van een ‘bescheiden woning’ is onder bepaalde voorwaarden een registratierecht van 6% aan de orde. Het voordeel van het verminderde registratierecht is aan de orde voor woningen met een kadastraal inkomen tot maximaal € 745 euro, te verhogen tot € 845, € 945 en € 1.045 naarmate een huishuishouden meer kinderen geeft. Het voordeel van het verminderde registratierecht is tevens aan de orde voor woningen liggen in een gebied met ‘vastgoeddruk’ en die een bepaalde koopsom niet overstijgen (verschilt per gemeente). Voor huizen die het hoofdverblijf worden (en er minsten 3 jaar blijven wonen) is een abattement (forfaitaire verlaging/ vermindering) aan de orde. De abattement komt erop neer dat er over de eerste € 20.000 van de koopsom geen registratierechten verschuldigd zijn (effectief dus een korting op de registratierechten van € 2.500).
De registratietarieven bedragen 12,5% in het Brussels hoofdstedelijk gewest. Voor huizen die het hoofdverblijf worden (uiterlijk binnen twee jaar, en dat minstens vijf jaar blijven) en een koopprijs hebben van minder dan € 500.000 is een abattement (forfaitaire verlaging/ vermindering) aan de orde. De abattement komt erop neer dat er over de eerste € 175.000 van de koopsom geen registratierechten verschuldigd zijn (effectief dus een korting op de registratierechten van € 21.875).
Vastgoedmakelaars mogen in België hun tarieven zelf bepalen. Bij een verkoop betaal je tussen gemiddeld tussen de 2% à 6% van de verkoopprijs. 3% is echter een heel gebruikelijk tarief. Wilt u erachter komen hoeveel een makelaar rekent? Vastgoedmakelaars zijn verplicht hun tarieven op een zichtbare plaats tonen (bijvoorbeeld in de etalage of op hun website).
De Belgische notaris zal ereloon + BTW in rekening brengen en daarnaast zijn enkele vaste kostencomponenten aan de orde zoals administratieve en kosten voor de overschrijving van het onroerend goed aan de orde. Deze kosten verschillen niet per gewest en zijn dus in heel België gelijk. Daarnaast zijn er kosten aan de orde voor het notarieel vastleggen van de hypotheek (het hypothecair mandaat). Hier zijn vaste kosten aan de orde (tussen de € 700 en € 1.050) en daarnaast variabele kosten voor ereloon + BTW van de notaris (hoger bij een hogere hypotheeksom).
Naast de kosten koper zijn vaak nog meer kosten aan de orde zoals kosten voor een bouwkundige keuring, de schatting (taxatie) en financieel advies.
Een huis in België is fiscaal belast middels de zogenaamde onroerende voorheffing; dit is een belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed gebaseerd op het geïndexeerde Kadastraal Inkomen (het kadastraal inkomen (KI) is het gemiddeld normaal netto-inkomen (netto huurwaarde) dat het onroerend goed tijdens één jaar zou opbrengen. Het is een maatstaf die in België op dezelfde wijze wordt gebruikt als in Nederland de WOZ waarde). De onroerende voorheffing zou je kunnen vergelijken met het eigenwoningforfait in Nederland. De hoogte van deze heffing verschilt van gewest tot gewest. De actuele heffing percentages zijn de volgende:
• 2,5% van het KI te betalen belasting voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest
• 1,25% van het KI te betalen belasting voor woningen gelegen in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Wordt de vakantiewoning binnen vijf jaar weer verkocht, dan betaalt u personenbelasting over de vermogenswinst die u maakt op de woning. Na een periode van vijf jaar, is deze winst vrijgesteld van belasting.
Het belastingverdrag tussen Nederland en België bepaalt dat België mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in België is gelegen zoals een vakantiewoning. Daardoor wordt een Belgisch huis in België belast en niet meer in Nederland (box 3). Het huis dient overigens nog wel te worden aangegeven in de Nederlandse belastingaangifte, maar Nederland zal een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verlenen.
Op de website van de Belgische belastingdienst kunt u gedetailleerde informatie vinden over de Belgische belastingregels: https://financien.belgium.be/nl/particulieren/belastingaangifte/tarieven-belastbaar-inkomen
Goede voorbereiding
Goed voorbereid zijn is vaak het halve werk en het voorkomt, wanneer u eenmaal dieper in het koopproces bent aanbeland, stress en paniekvoetbal. Kortom goed voorbereid zijn is zorgvuldig en gecontroleerd kopen. Wij kunnen u bij het voorbereidingsproces van dienst zijn. Wij hebben een uitgebreid netwerk van specialisten in de branche.
Is het kopen en bezitten van een huis in België wel echt iets voor u? En hoe pakt u het aan? Er zijn hierover legio boeken beschikbaar. Wij geven u graag tips.
Als u niet weet wat u te besteden heeft dan kunt u niet zoeken naar een huis. Laat u hierin adviseren; aan de hand van het beschikbare eigen vermogen en uw leencapaciteit kan het koopbudget worden bepaald. Neem contact met ons op voor een kosteloze oriënterende ‘quick scan’ en eventueel een vooraanvraag bij een Belgische bank.
Een goede planning geeft overzicht en dus controle over uw project. Maak een tijdsbalk waarin duidelijk wordt hoeveel tijd u ongeveer kwijt zult zijn aan elke fase in het koopproces.
Voorkom dat u teveel op meerdere gedachten (regio’s) blijft hinken. Focus u op een bepaalde Belgische regio en voorkom zo dat een te brede oriëntatie u te veel tijd kost en het alleen maar zoeken wordt en uw plan nooit concreet wordt
Om straks beslagen ten ijs te komen voor het aanvragen van een hypotheek is het zeer verstandig om u daar in deze fase al op voor te bereiden. Er zullen namelijk heel veel documenten worden gevraagd omtrent uw identiteit, inkomen, lasten en het toekomstig onderpand.
Als u nog nooit in België een huis heeft gekocht is het onverstandig de koop zonder hulp van buitenaf te willen afhandelen. U zult merken dat het ondoenlijk is om bij elk onderwerp opnieuw het wiel te moeten uitvinden. Bovendien verdient een goede adviseur zijn geld terug. Breng in kaart welke adviseurs u kunt benaderen.
De rol van de notaris in België is enigszins vergelijkbaar met de rol van de notaris in Nederland. Ook een Belgische notaris controleert en onderzoekt of hetgeen in een koopovereenkomst wordt verklaard ook klopt. Dan gaat het onder andere over de registraties van het onroerend goed, de status wat betreft eventuele hypothecaire waarborgen die op het object rusten.
Wij kunnen u helpen met het alvast in orde maken van een notariële volmachtvoor het afronden van de koop vanuit Nederland (dus zonder dat u speciaal naar België hoeft de reizen om persoonlijk bij de notaris uw handtekening te zetten). Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht en apostille op afstand (via zoom/teams) in orde kan worden gemaakt.
Zeker bij de wat omvangrijkere aankoopbedragen is het verstandig om vooraf na te denken over ‘estate planning’; oftewel het voorkomen van het in de toekomst betalen van (te veel) erf-en successiebelasting. In België is het betalen van dubbele erfbelasting over het onroerend goed (zowel in Nederland als België) reëel! Laat u hierover adviseren.
Hypotheek oversluiten
Het oversluiten van een bestaande hypotheek op een Belgisch huis is bij sommige banken mogelijk, maar wel tegen aangepaste voorwaarden. Verder is het alleen mogelijk om leningen over te sluiten die notarieel zijn vastgelegd en met een hypothecaire waarborg. De kosten kunnen aanzienlijk zijn. Zeker indien er een hoge boete voor de vervroegd af te lossen lening aan de orde is.
Het ‘oversluiten’ of herfinancieren van een bestaande hypotheek die op het Belgische huis rust is bij sommige Belgische banken mogelijk. Voorwaarde daarbij is dat de lopende lening notarieel is vastgelegd met een hypothecaire waarborg. Anders willen banken niet herfinancieren.
De voorwaarden waaronder Belgische banken willen herfinancieren zijn vaak anders dan de voorwaarden bij een reguliere aankoop. Doorgaans is men voorzichtiger en men kijkt met kritische blik naar het motief voor herfinanciering. Dit komt vaak tot uiting in een lager maximaal financieringspercentage en een kortere looptijd.
Bij herfinanciering/oversluiten krijgt u te maken met kosten zoals het uitschrijven van de bestaande hypotheek (handlichting) en het inschrijven van de nieuwe hypotheek. Maar tevens met de dossierkosten van de bank, advieskosten en als allerbelangrijkste; de boetes voor vervroegd aflossen van de bestaande hypotheek.
De kernvraag is natuurlijk of de kosten opwegen tegen de baten.
