Portugal Hypotheek
Wij weten al sinds 2003 hoe en waar
Belangrijke thema’s
Grote leenbedragen
Bij grotere aankoopsommen (vanaf ca. € 1 à € 1,5 miljoen) zijn er banken die speciaal voor deze categorie niet-resident kopers hun diensten aanbieden. Het gaat dan om Private banks of speciale afdelingen van reguliere Portugese retail banken. Naast de annuïteitenhypotheek wordt dan ook onder bepaalde voorwaarden de aflossingsvrije hypotheek aangeboden. De financieringsopzet wordt zo ingericht dat deze fiscaal optimaal is.
Een aflossingsvrije hypotheek kan worden aangeboden voor vermogende klanten die bereid zijn om een deel van hun vermogen door een hierin gespecialiseerde private bank te laten beheren. Zo is het mogelijk om 100% aflossingsvrij te lenen, mits 50% van het leenbedrag als ‘Assets Under Management’ bij de bank wordt ondergebracht.
Integraal onderdeel van de dienstverlening van de banken die deze categorie klanten bedienen is het minimaliseren van de Portugese belastingen. Daartoe adviseren zij in samenspraak met u en Hypotheek & Buitenland over de opzet van de financiering en de administratieve opzet daarvan.
Financieren zonder bank
Alternatieven voor financiering van een Portugees koopproject is het vinden van één of meerdere financiers buiten commerciële banken om. Dan kan gedacht worden aan vrienden of familie of aan andere vermogende ‘derden’ die een lening verstrekken. Via crowdfunding (of ‘peer-to-peer financing’) platformen kunnen vraag en aanbod elkaar vinden voor dit soort financiering. Er is een gespecialiseerd platform in oprichting voor voor de financiering van bedrijfsplannen en beleggingspanden in Portugal. Laat uw gegevens achter via het contactformulier indien u op de hoogte wenst te worden gehouden over de formele startdatum; zowel als aspirant investeerder als aanvragers van financiering worden uitgenodigd hun gegevens achter te laten.
Indien er aanvulling op bankfinanciering benodigd is of als commerciële banken geen mogelijkheid bieden dan kunnen vrienden of familie inspringen met een lening of schenking. Ook dan is het mogelijk om een hypothecaire waarborg vast te leggen met het Portugese huis als onderpand.
Via een crowdfunding platform kan financiering worden geregeld voor ondernemers en vastgoedbeleggers. Investeerders kunnen op deze wijze hun beleggingen spreiden en profiteren van een interessant rendement. Zoekt u financiering voor uw onderneming of vastgoedbelegging in Portugal of bent u geïnteresseerd in investeren in dergelijke projecten met hypothecaire waarborg laat uw gegevens achter via het contactformulier of per e-mail. U wordt op de hoogte gehouden van de formele start van het hierin gespecialiseerde platform.
Financieringspercentage
Het maximale financieringspercentage in Portugal is momenteel bij alle banken hetzelfde: als niet-resident koper kan er momenteel tot maximaal 70% van de koopsom worden gefinancierd. Hypotheek & Buitenland heeft meerdere contacten met landelijk opererende banken Portugese die zich richten op de Niet-resident klanten. Er is dus wat te kiezen.
Voor Niet-residenten van Portugal is het maximale financieringspercentage 70%. Het speelveld van banken die de niet-residenten kunnen financieren is beperkt, maar er is zeker wat te kiezen. Een handvol Portugese banken heeft een aparte afdeling die zich ook op de niet-resident klanten richt.
Voor residenten van Portugal kan tot maximaal 80% worden gefinancierd. Voor residenten is er een ruime keuze van banken; ook banken die geen aparte afdeling voor Niet-resident kopers hebben kunnen daar terecht.
Er zijn momenteel geen Nederlandse banken die buitenlandse huizen financieren.
Hoe lager het leenpercentage hoe lager het risico voor de bank en hoe eerder een bank doorgaans bereid zal zijn om een hypothecair krediet te verstrekken. Houdt er wel rekening mee dat het niet zo is dat hoe lager het leenbedrag is hoe makkelijker het wordt om een hypotheek te krijgen. Voor leenbedragen onder de € 100.000 lopen de banken niet warm.
Komt de eigen inbreng in de koop van een andere lening, dan is dat voor een aantal banken een probleem. Men wil zien dat het eigen geld afkomstig is van spaargelden.
Onder Niet-residenten wordt verstaan de kopers die op het moment van koop nog geen (fiscaal) resident van Portugal zijn.
Toetsing op inkomen
Ook de Portugese banken toetsen of uw inkomen voldoende is om een hypotheek te kunnen krijgen. De manier van toetsen verschilt van bank tot bank. De banken staan het over het algemeen toe dat er tot maximaal 30% tot 40% van het netto inkomen aan leninglasten, huur en alimentatie wordt besteed.
De meeste Portugese banken eisen dat het inkomen uit salaris voortvloeit uit een vast dienstverband. Sommige Portugese banken zijn hier minder streng in of controleren het niet actief. Het Nederlandse fenomeen van de intentieverklaring kent men Niet in Portugal.
Het is mogelijk om hypotheek te krijgen indien het inkomen voortvloeit uit een eigen onderneming. Zie de nadere toelichting hierover bij ONDERNEMERS
Portugese banken kijken naar het pensioeninkomen vanaf bepaalde leeftijd. Welke leeftijd exact verschilt van bank tot bank. Soms hanteert men dan een bepaald wegingspercentage (‘ponderen’) van het huidige inkomen als toekomstig pensioeninkomen, soms kijkt men naar het daadwerkelijk te ontvangen pensioen.
Is het pensioeninkomen al gestart dan zullen Portugese banken toetsen met dat pensioeninkomen mits het een voor de duur van de aangevraagde hypotheek gegarandeerd pensioen is.
De meeste Portugese banken nemen bestaande huuropbrengsten mee als inkomen. Daarbij varieert het van bank tot bank welk percentage daarvan wordt meegenomen als inkomen. Men kijkt daarbij niet naar de netto huuropbrengsten: dus de bestaande hypotheeklasten van een verhuurd pand zullen in zijn geheel meewegen in de toetsing van de hypotheekaanvraag.
Als de haalbaarheid van een dossier afhankelijk is van toekomstige huuropbrengsten zal een aanvraag doorgaans Niet worden goedgekeurd.
Is er geen of een gering regulier inkomen, maar komt het inkomen uit vermogen, dan zijn sommige Portugese banken bereid te kijken naar de omvang van het vermogen om daar een bepaald vast inkomen uit te veronderstellen. Daarbij wordt soms een vast percentage aan rendement verondersteld, of – indien het inkomen aantoonbaar ‘bestendig’ is – wordt naar de daadwerkelijk behaalde rendementen gekeken.
Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen dat hoger is dan € 150.000 zijn er meer hypotheekmogelijkheden. Zie hier meer over bij GROTE LEENBEDRAGEN
Portugese banken nemen inkomen uit WAO of WIA Niet mee als inkomen. Inkomen uit een particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans wel meegenomen als inkomen.
Ondernemers
Ook indien het inkomen uit zelfstandig ondernemerschap komt is het mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Portugese bank. Echter, men is terughoudend in het meenemen van niet aan privé uitgekeerde winsten die in het bedrijf zijn gebleven.
De Portugese banken kijken naar de winst van de afgelopen drie jaren. Er moet minimaal 3 jaren jaarcijfers beschikbaar zijn en het bedrijf moet minimaal 3 kalenderjaren bestaan. Naast de winst zal men kijken naar de omzetontwikkeling en de vermogenspositie op de balans.
De eigen B.V. dient minimaal 3 jaar te bestaan en moet een gezonde winst- en omzetontwikkeling hebben. Ook de balans moet er gezond uit zien met een positief eigen vermogen en een acceptabele rekening courant verhouding met de eigenaar. De Portugese banken rekenen als inkomen het salaris en daadwerkelijk uitgekeerde dividend. Soms zijn banken bereid om ook het potentieel inkomen uit dividend (binnen het bedrijf gebleven winsten) in ogenschouw te nemen.
Indien er sprake is van een structuur van meerdere vennootschappen is het van belang om de resultaten en eigendomsverhoudingen duidelijk in kaart te brengen.
Portugese banken willen geen hypotheek verstrekken aan een buitenlandse vennootschap.
Aanvraag proces
Er is maar één keer de kans om een eerste indruk te maken bij een bank: wat ons betreft moet deze overrompelend goed zijn. Nadat de keuze voor een bepaalde route richting het realiseren van het gewenste hypothecair krediet is gemaakt (zie ook ‘voorbereiding’) start het aanvraagproces. Er zijn vijf fases te onderscheiden in het aanvraag proces: 1. vooraanvraag 2. dossier maken, 3. indienen, 4. monitoren en bijsturen, 5. afronding.
Om te verifiëren of een aanvraag inderdaad – in principe – haalbaar is wordt vaak eerst een vooraanvraag ingediend bij de beoogde Portugese bank.
Een goed gedocumenteerde aanvraag is essentieel voor een succesvolle aanvraag. Onduidelijkheden of hiaten in de documentatie zorgen voor de perceptie van extra risico bij de bank. Gezamenlijk wordt de documentatie zo compleet gemaakt dat alle essentiële elementen worden onderbouwd.
Hypotheek & Buitenland maakt een uitgebreid begeleidend schrijven waarin alle elementen worden toegelicht en er een vertaalslag wordt gemaakt zodat alles 100% duidelijk is voor de Portugese bank. De aanvraag wordt gecompleteerd met het aanvraagformulier van de bank waarna deze wordt ingediend.
Eenmaal ingediend volgen soms aanvullende vragen of verzoeken om additionele documenten. Onduidelijkheden worden opgehelderd en extra onderbouwing in de vorm van documenten wordt aangeleverd. Daar waar nodig, als de situatie daarom vraagt, wordt de aanvraag aangepast. Indien een aanvraag onverhoopt wordt afgewezen dan zal worden gepoogd de bank op andere gedachten te brengen door de bank te overtuigen van hun ongelijk. Mocht dat niet lukken dan volgt overleg en indien mogelijk het aanvragen van een hypotheek bij een andere Portugese bank.
Zodra het krediet comité van de bank een in principe akkoord op de hypotheekaanvraag heeft gegeven zal de taxatie worden gelanceerd. Het verschilt van bank tot bank wie daartoe het initiatief neemt en wie de taxateur aanstuurt. De kosten voor de taxatie zijn voor de aanvrager van de hypotheek en bedragen € 250 tot € 500.
Wanneer het risico comité van de desbetreffende bank haar akkoord heeft gegeven en ook de taxatie een voldoende waarde uitwijst zal de bank haar definitief akkoord geven en het kredietaanbod en alle wettelijk verplichte documentatie sturen. In deze documenten staan alle details van de hypotheek die wordt aangeboden (het kredietaanbod) en tevens de risico’s, waarschuwingen en verplichtingen genoemd die verband houden met de hypotheek (standaard informatie document). Na inachtneming van de wettelijk verplichte bedenktijd van 10 dagen (effectief 11 dagen) kan het kredietaanbod worden geaccepteerd en kan de hypotheek worden geformaliseerd en de koop worden afgerond bij de notaris. Indien gewenst wordt met hulp van Hypotheek & Buitenland een bankrekening in Portugal geopend en worden verzekeringen in orde gemaakt.
De doorlooptijd van een hypotheekaanvraag in Portugal verschilt erg van bank tot bank. Rekenend vanaf het moment dat de volledig gedocumenteerde hypotheekaanvraag is ingediend, weet je bij sommige banken na 2 á 3 weken waar je aan toe bent. Bij andere banken duurt het wel 2 a 2,5 maanden alvorens er een volledig akkoord is. Langer zijn de doorlooptijden bij de complexere hypotheekaanvragen zoals bij de uitkoop van een (ex-)partner, een herfinanciering of financiering van nieuwbouw.
Sommige banken die intern geen medewerker hebben die bekend is met de Nederlandse taal vragen om (beëdigde) vertalingen van een aantal documenten, zoals salarisstroken, fiscale aanslagen of andere documenten. Het is altijd het doel om de benodigde vertalingen tot een minimum te beperken.
Hypotheekvormen
Portugal heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Portugese banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek is dan ook nagenoeg de enige hypotheekvorm die wordt aangeboden. Het is in Portugal een uitdaging om de werkelijke kosten van een hypotheek in beeld te krijgen. Een hypotheek met de laagste rente kan uiteindelijk toch verreweg de duurste blijken te zijn door dure verplicht gestelde zij-producten zoals een overlijdensrisicoverzekering.
De annuïteitenhypotheek is de meest gebruikte hypotheekvorm in Portugal. Bij het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en een minder gedegen pensioensysteem ligt de focus in Portugal op het aflossen van de lening middels deze hypotheekvorm.
Aflossingsvrij wordt momenteel niet aangeboden in Portugal aan niet-resident klanten. Alleen voor een bepaald profiel klanten met hoog inkomen en vermogen zijn er mogelijkheden voor een aflossingsvrije lening. Dit wordt aangeboden door enkele private banks die dat doen onder de voorwaarde dat er een bepaald deel van het privé vermogen onder hun beheer zal worden belegd.
De meeste Portugese banken worden niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. Sommige banken hanteren zelfs een harde ondergrens van € 100.000. In de praktijk betekent dit dat het lastiger is om een huis te financieren indien de koopsom lager dan € 150.000 is.
Portugese banken bieden meestal een vaste rente aan voor de gehele looptijd of een variabele rente. Enkele banken bieden ook een vaste rente voor bijvoorbeeld 5, 10 of 15 jaar aan.
De aangeboden rente verschilt van bank tot bank. Doordat de meeste banken één of meerdere ‘zij-producten’ zoals een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen wordt het vergelijken van de echte prijs van de hypotheek zeer vertroebeld. Zo is de rente bij sommige banken heel laag, maar is het onder de streep toch de duurste hypotheekoplossing omdat de verplichte zijproducten heel erg duur zijn. De transparantie laat dus te wensen over en het gevaar appels met peren te vergelijken ligt op de loer. Het addertje onder het gras is in Portugal nogal eens de overlijdensrisicoverzekering; initieel wordt die als voetnoot en formaliteit aangegeven, maar wanneer puntje bij paaltje komt dan blijkt de verzekeringspremie vaak torenhoog en de effectieve rente van de hypotheek dus ook.
De Portugese financieringscultuur is qua looptijd enigszins vergelijkbaar met de Nederlandse cultuur. Daarom zijn looptijden van 25 jaar vrij gebruikelijk. Via Hypotheek & Buitenland is een looptijd van 30 jaar ook mogelijk. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Een afsluitprovisie van ca. ½% van de leensom is gebruikelijk bij de Portugese banken. Daarnaast kunnen kosten voor juridische bijstand aan de orde zijn.
De hoogte van de premie van een overlijdensrisicoverzekering is nogal eens de sluitpost en daarmee het addertje onder het gras bij sommige Portugese banken. Aan het einde van een hypotheekaanvraag traject komt de aap uit de mouw en blijkt de verzekeringspremie torenhoog. Vaak is het dan te laat om nog bij een andere bank een aanvraag doen. Via Hypotheek & Buitenland is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder verplichte zij-producten. Dit maakt hetgeen wat wordt aangeboden wel zo transparant. Zie meer informatie over overlijdensrisicoverzekeringen bij “Leeftijd en looptijd”
Banken zijn commerciële instellingen en zeker voor de niet-resident klanten – waarvoor ze een stapje extra moeten zetten – stellen ze vaak als voorwaarde dat naast de lening ook andere producten van deze bank moeten worden afgenomen, zoals een betaalrekening en een brandverzekering. Er zijn ook banken die een korting op het rentetarief geven indien bepaalde producten worden afgenomen. Hypotheek & Buitenland weet de weg in dit landschap en leidt u langs de valkuilen van de te dure producten.
Bij het vervroegd aflossen van de lening is een boete verschuldigd zijn bij de Portugese banken. Consumenten zijn hoe dan ook beter beschermd dan in Nederland en de boete voor vervroegd aflossen is aan een wettelijk maximum gebonden in Portugal. De maximum boete voor vervroegde aflossing bij een hypotheek met variabele rente is 0,50% van het vervroegd afgeloste bedrag en 2% indien het een hypotheek met een vaste rente betreft. Sommige banken staan toe dat er bijvoorbeeld jaarlijks tot een bepaald percentage van de uitstaande leensom boetevrij vervroegd mag worden afgelost.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in Portugal ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan Portugal ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in Portugal niet mogelijk tenzij het vrij te maken bedrag gebruikt gaat worden voor een aankoop van een ander onroerend goed. Geld vrijmaken voor consumptieve doeleinden of om het pensioen aan te vullen is dus niet mogelijk.
Het is bij sommige Portugese banken tot maximaal 6 à 9 maanden na de aankoop nog mogelijk om een zogenaamde post-financiering aan te vragen. Oftewel, de gelden die zijn voorgeschoten voor de koop weer terug te halen middels een hypotheek.
Looptijd en Leeftijd
Wat betreft het aspect leeftijd is de financieringscultuur in Portugal anders dan in Nederland. De maximale leeftijd waarop een hypotheek moet zijn beëindigd is op het 75ste levensjaar. Dit aspect heeft impact op de maximale looptijd en dus ook op de haalbaarheid van een hypotheekaanvraag.
Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 30 jaar mogelijk. Bij de meeste Portugese banken is de maximale looptijd 25 jaar.
De leeftijd waarop een hypotheek wordt aangevraagd heeft impact op het maximaal te lenen bedrag. Het maximaal te lenen bedrag is namelijk lager wanneer de maandlasten hoger zijn. En de maandlasten zijn bij een annuïteitenhypotheek hoger wanneer de looptijd korter is.
Soms lukt het om medische redenen Niet om een overlijdensrisicoverzekering te verkrijgen. Indien de bank een overlijdensrisicoverzekering verplicht stelt, kan dit dus een showstopper voor de hypotheek zijn. Neem contact op om te bespreken hoe dit probleem te omzeilen.
Kooptraject Portugal
Wanneer u het huis heeft gevonden dat u wilt kopen dan start het hele proces van de aankoop in Portugal. Hieronder staan de verschillende stappen van het proces aangegeven
Wanneer het huis eenmaal is gevonden dan is de eerste stap het overeenstemming bereiken over de prijs. Houdt er rekening mee dat er nogal wat cowboy-achtige types actief zijn als makelaar die zeer bedreven zijn in het onder druk zetten van een koper om maar zo snel mogelijk akkoord te gaan met een koopprijs en een aanbetaling te doen. Laat u niet onder druk zetten en trap niet in de valkuil om meteen een aanbetaling te doen aan de makelaar.
Start het aanvraagproces ruim op tijd. Mogelijk kunt u al een beetje de bocht afsnijden door zo snel als mogelijk de aanvraag in te dienen. Zie ‘AANVRAAG PROCES’
Twijfelt u over de bouwkundige staat van het huis? Laat dan een bouwkundige keuring verrichten. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland voor advies hierover.
Koper en verkoper kiezen een notaris. Er zijn duizenden notarissen in heel Portugal. Let op: de rol van de notaris in Portugal is anders dan in Nederland. Zie ook: GOEDE VOORBEREIDING
Wanneer er overeenstemming is bereikt over de koopprijs dan is het tijd om uw advocaat opdracht te geven zijn werk te starten. Het is zeer onverstandig om een huis in Portugal te kopen zonder dat u zich laat bijstaan door een advocaat. Wij kunnen u in contact brengen met een goede Nederlandstalige advocaat.
Wij kunnen u helpen met het in orde maken van een notariële volmacht voor het afronden van de koop vanuit Nederland. Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht ‘op afstand’ (via videobellen) in orde kan worden gemaakt.
De aanzet voor een koopovereenkomst wordt doorgaans door de verkopende makelaar gedaan. Laat u over de inhoud adviseren door uw advocaat.
De opschortende voorwaarde voor financiering is niet gebruikelijk in het Portugese koopcontract. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland om te bespreken hoe een koop kan worden opgezet zonder het risico van verlies van de aanbetaling.
De resultante van het hypotheek aanvraagproces is de ontvangst van het onvoorwaardelijke kredietaanbod. Na aanvaarding van het kredietaanbod is de bank klaar om de hypotheekgelden vrij te geven.
Wanneer de koop aanstaande is dient uw huis verzekerd te zijn voor brand (en diefstal). Hypotheek & Buitenland heeft contacten met partijen die hiervoor een concurrerende offerte kunnen maken.
Het hebben van een Portugese bankrekening is onontbeerlijk wanneer u een huis in Portugal bezit. Hypotheek & Buitenland kan u helpen met het openen van een bankrekening.
De daadwerkelijke koop dient te worden bekrachtigd door een Portugese notaris. Hij zal de koopakte legaliseren met zijn handtekening en formele stempel. Daarna kan de eigendomsakte in het Portugese kadaster worden ingeschreven, waarna de koper officieel eigenaar is geworden. De kosten voor de notaris liggen vast en variëren van € 500 tot € 1.000. Via de notaris kan ook een notariële volmacht worden opgemaakt waarna de koop op afstand kan worden
Hoe lang het kooptraject duurt is afhankelijk van welke vertragende elementen er aan de orde zijn. Sommige trajecten duren 1½ maand sommige 4 maanden. Een traject van nieuwbouw is vanzelfsprekend langer.
Nieuw- en verbouw
Het is mogelijk als niet-resident van Portugal een hypotheek te krijgen voor nieuwbouw of verbouwingen. Daar worden door de banken echter wel strikte voorwaarden aan verbonden. Men wil alleen bouwproject financieren die door officiële Portugese aannemers worden verricht en zelfbouw wil men niet financieren.
Het maximale financieringspercentage bij nieuwbouw wordt toegepast op de som van de aankoop van de grond en de totale bouwsom.
Bij verbouwingen wordt het maximale financieringspercentage toegepast op de som van de alle verbouwingen waarvan offertes van officiële Portugese aannemers beschikbaar zijn. Sommige banken zijn bereid om het financieringspercentage toe te passen op de te verwachte waarde van het object na verbouwingen. Indien het object niet al ‘vol’ gefinancierd is kunnen de verbouwingen dan mogelijk volledig gefinancierd worden.
Het traject van het voor elkaar krijgen van financiering van nieuwbouw vergt intensieve begeleiding en is tijdrovend. Hypotheek & Buitenland begeleid ook deze trajecten, maar wel tegen een hoger tarief voor de dienstverlening ten opzichte van financiering van bestaande bouw.
Een hypotheek aanvragen wanneer met een Nederlandse aannemer, ‘een mannetje’ of zelfbouw wordt gewerkt financieren de Portugese banken Niet. Alleen wanneer met officiële Portugese aannemers wordt gewerkt kan nieuwbouw of verbouwingen worden gefinancierd met een hypotheek.
Een volledig gedocumenteerde aanvraag voor een bouwvergunning dient te gebeuren bij de lokale instanties. Tevens dient bij aankoop van bouwgrond een opschortende voorwaarde te worden opgenomen voor het geval dat de bouwvergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Een bank zal vragen om een aantal documenten voor goedkeuring van een hypotheekaanvraag voor nieuwbouw:
- Bouwplan en architectentekening
- Totale kostenraming van de bouw
- Tijdsplanning van de bouw inclusief betalingsschema
- Certidão do Registo Predial van het perceel
- Licença de Utilização – Bestemming grond
- Bouwvergunning
- Getekende bouwovereenkomst met de aannemer
Taxatie bij nieuwbouw of verbouw vind plaats door een beoordeling van de taxateur van de toekomstige waarde na afbouw (aan de hand van de bouwplannen en de waarde van het perceel).
Vrijgave van de hypotheekgelden geschied uit bouwdepot op afroep van de klant al naar gelang de werken vorderen en de facturen binnenstromen. Vaak vindt dan ook een interim taxatie plaats waarbij gecheckt wordt of de werken ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Voorwaarde voor vrijgave van de hypotheekgelden is dat er een hypothecaire waarborg is gesteld op de grond middels hypothecaire akte. Bij de meeste banken blijft de hypotheek aflossingsvrij totdat het bouwdepot in zijn geheel is opgenomen (meestal met een maximale termijn van max 2 jaar). Er wordt dan rente betaald over de vrijgegeven gelden en een bereidstellingsprovisie over de nog niet vrijgegeven hypotheekgelden.
Verhuurobjecten
Seizoensverhuur van een Portugese vakantiewoning is vrij gebruikelijk en hypotheekverstrekkende Portugese banken vinden dat ook prima. Alleen wanneer een object overduidelijk in de toekomst de bron van het (enige) inkomen gaan zijn dan wil men niet regulier financieren. Verhuuropbrengsten zijn in Portugal fiscaal belast en niet in Nederland. Er dient dan ook in Portugal aangifte over deze inkomsten te worden gedaan.
Portugese banken hebben geen problemen met seizoensverhuur van een huis dat gekocht wordt met een hypotheek op basis van bestaand inkomen. Van belang is wel dat het object Niet al te commercieel van aard is. Dus bestaande Bed & Breakfasts, hotels, of objecten met meerdere gîtes of heel veel kamers (met aparte badkamer) kunnen de bank doen concluderen dat er andere plannen zijn dan puur privégebruik en incidentele seizoen verhuur. Wanneer er bij banken het vermoeden bestaat dat er bij de aspirant klanten plannen zijn om ‘het roer om te gooien’ en een toeristisch bedrijf te starten of over te nemen in Portugal dan concludeert men dat het bestaande inkomen zal eindigen en dat de gevraagde hypotheek in feite bedrijfsfinanciering is.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Portugal bepaalt dat Portugal mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in Portugal is gelegen zoals een tweede verblijf. Daardoor wordt de (netto) waarde van een Portugees huis in Portugal belast en niet meer in Nederland (box 3). Verhuuropbrengsten zijn in Portugal belast en hierover dient dus belastingaangifte te worden in Portugal. Elk kwartaal moet er aangifte worden gedaan en is een belastingtarief aan de orde van 28% over de verhuuropbrengsten -/- de aftrekbare kosten.
De verhuur van een Portugees huis dat deels is gefinancierd met een hypotheek kan een interessante aanvulling op het pensioen zijn. Wanneer verhuurrendementen de hypotheek- en overige lasten dekken dan ‘komt het huis naar je toe’ doordat na volledige aflossing van de hypotheek er een hypotheekvrije woning resteert die verhuuropbrengsten genereert.
Er zijn meerdere verhuurplatformen voor tweede woningen. Deze platvormen bieden dienstverlening in verschillende gradaties. Van alleen bemiddeling bij verhuur (via een boekingsmodule) tot volledige uitbesteding van de verhuur inclusief lokale handling.
Acceptatie onderpand
Portugese banken zijn kritisch op het type object dat men wil financieren. Huizen die niet bewoonbaar zijn of erg afgelegen zijn gesitueerd worden als onvoldoende courant gezien en zijn vaak niet financierbaar via een bank.
Portugese banken willen Niet alle huizen financieren. Alleen die huizen die in hun ogen voldoende courant zijn, dat wil zeggen huizen die – mocht de (financiële) nood aan de man komen – weer enigszins vlot te verkopen zijn willen ze financieren.
Banken zullen uittreksels uit de registers bij beide instanties over het te financieren onderpand willen ontvangen om een veelheid aan data over het onderpand te verifiëren. Kern van dit onderzoek is om te verifiëren of hetgeen dat is gebouwd ook legaal is.
Huizen die in zo ’n slechte staat verkeren dat ze Niet bewoonbaar zijn zal een bank Niet willen financieren. Kernelementen daarbij zijn dat een huis minimaal dient te beschikken over stromend water, een enigszins up-to-date elektriciteitsvoorziening, verwarming, een rioolaansluiting of goed werkende septic tank, een keuken en een badkamer. Indien de verbouwingen die benodigd zijn om het huis in goed bewoonbare staat te brengen worden meegefinancierd dan ondervangt dat doorgaans de bezwaren van de bank.
Erg afgelegen gesitueerde huizen – ver van een dorp of stad – en ver van ‘de bewoonde wereld’ zijn lastiger te financieren dan huizen die meer ‘in de bewoonde wereld’ liggen. Ook zijn er bepaalde incourante regio’s waar banken meer terughoudend zijn om te financieren dan in regio’s met een bloeiende huizenmarkt.
Objecten als kastelen, wijndomeinen, watermolens, tot huis verbouwde kerken zijn lastiger te financieren. Voor dit soort speciale objecten is er een (zeer) kleine markt en verkoop kan jaren duren. Ook huizen die zeer A-typisch zijn voor de regio willen nog wel eens een probleem zijn evenals huizen met erg veel grond (tientallen hectaren). Banken vragen zich namelijk af of het zo ’n niet-resident koper wel gaat lukken al dat land te onderhouden.
Een heel groot deel eigen geld inbrengen bij een aankoop vergoot de kans op het over de streep trekken van de bank om te financieren. Maar voor veel objecten is dat vaak ook nog Niet genoeg. Hierbij speelt het feit dat het systeem van het uitwinnen van het onderpand door het te veilen – als ultieme consequentie van het niet meer (kunnen) voldoen aan de maandelijkse hypotheekverplichtingen – in Portugal niet in alle regio’s goed functioneert. Soms lukt het namelijk ook niet om een huis op een veiling voor een voldoende bedrag te verkopen.
Huizen of objecten waar het voor een bank overduidelijk is dat deze in de toekomst uitgebaat zullen gaan worden als commercieel object (bijvoorbeeld in de toeristische sector) worden niet gefinancierd als tweede woning op basis van bestaand inkomen.
Bedrijfsplannen financieren
Hypotheek & Buitenland begeleid momenteel geen aanvragen voor ondernemingsfinanciering in Portugal. Wij kunnen dus niet helpen bij hypotheekaanvragen voor het starten of overnemen van een object in de toeristische sector, waarbij het duidelijk is dat het bestaande inkomen in Nederland zal gaan wegvallen. De dienstverlening van Hypotheek & Buitenland beperkt zich op dit moment tot hypotheekadvies en bemiddeling bij de koop van een tweede of vakantiewoningen. Zie voor advies bij bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
Heeft u plannen om een Bed & Breakfast te beginnen / over te nemen , gîtes uit te gaan baten, een (mini-)camping of hotel te kopen of te beginnen waarbij het te kopen object in Portugal centraal staat en waarbij de toekomstige inkomstenstroom die uit de bedrijfsactiviteiten voortvloeit benodigd is voor het voldoen van de maandlasten van de hypotheek, dan valt dat niet meer onder het aanvragen van een reguliere hypotheek op basis van bestaand inkomen. Dan is namelijk sprake van ondernemingsfinanciering. Wilt u daarvoor in aanmerking komen dan zal er – net als in Nederland – een bedrijfslening moeten worden aangevraagd bij een lokale bank waarbij het bedrijfsplan – en dus de toekomstige verwachte inkomensstroom – de basis vormt.
Hypotheek & Buitenland kan u niet begeleiden bij dit soort trajecten en kan u niet begeleiden bij het aanvragen van bedrijfsleningen bij Portugese banken. Onze dienstverlening beperkt zich uitsluitend tot advisering en bemiddeling van het verkrijgen van hypothecair krediet waarbij een bestaand en bestendig inkomen de basis vormt voor de koop van een tweede of vakantiewoning.
Een steeds meer gebruikte route voor financiering van bedrijfsplannen is het vinden van een lening via een crowdfundingplatform. Zie voor advies bij dit soort bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
In sommige uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat een woning in Portugal – waarbij het het plan is om daar in de toekomst mee te gaan ondernemen – in eerste instantie als tweede woning wordt gekocht. Dat kan alleen wanneer een bank ervan overtuigd is dat er geen sprake is van plannen om in de nabije toekomst naar Portugal te verhuizen en aldaar en nieuw leven (met nieuwe bron van inkomen) op te bouwen.
Kosten aankoop en doorlopende kosten
Onder de ‘kosten koper’ (ook wel ‘notariskosten’ genoemd) worden doorgaans het totaal aan kosten gerekend die verschuldigd zijn aan belastingen en het honorarium van de notaris. Deze kosten zijn tweeledig: één deel de kosten in verband met de koop van de onroerende zaak en het tweede deel dat verband houdt met de notariële vastlegging van de hypotheek. De hoogte van de totale kosten varieert nogal in Portugal en zijn afhankelijk van de hoogte van de koopsom. Ter illustratie: bij een koopsom van € 400.000 en een hypotheek van € 200.000 zijn de kosten ca. 6,7% van de koopsom. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland wanneer u een gedetailleerde berekening wilt van de kosten koper.
Bij de koop van bestaande bouw is overdrachtsbelasting – Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) – verschuldigd. Deze wordt berekend middels een tabel, waarbij de IMT hoger is naarmate de koopprijs hoger is. Voor huizen die niet het hoofdverblijf zijn, met een koopsom vanaf € 287.213 is het percentage belasting 8% van de waarde -/- een forfaitair bedrag van € 11.035,25 (tarief 2022). Het belastingpercentage is 6% voor koopsommen vanaf € 550.836. Naast de IMT is ook zegelrecht oftewel Imposto de Selo verschuldigd van 0,8% van de koopsom. Naast het honorarium van de notaris van ca. € 500 zijn kosten aan de orde voor vastlegging van het eigendom in de registers van ca. € 465. Voor de hypotheek zijn ook zegelrechten verschuldigd ter hoogte van 0,6% van de hypotheeksom. Daarnaast zal de bank ook juridische kosten in rekening brengen van ca. € 400.
Bij nieuwbouw zijn de notariskosten voor de koop van de grond aan de orde en de kosten in verband met de notariële vastlegging van de hypotheek.
Het is zeer te adviseren om een advocaat in de arm te nemen die u bijstaat gedurende het kooptraject. Een advocaat vervult een onmisbare rol en neemt veel taken op zich die in Nederland door de notaris worden vervult. Een goede advocaat verdient zijn honorarium meer dan terug. Wij kunnen u in contact brengen met een goede Nederlandstalige advocaat.
Naast de kosten koper zijn vaak nog meer kosten aan de orde zoals kosten voor een bouwkundige keuring, de taxatie, vertalingen, juridisch, fiscaal en financieel advies en – indien aan de orde – de oprichtingskosten van een Portugese vennootschap.
Eenmaal eigenaar van het huis, bent u jaarlijks lokale belastingen verschuldigd. Grondslag van deze belasting is de fiscale waarde van het object en verschilt van gemeente tot gemeente. De omvang van deze belasting ligt tussen de 0,7% en 1,3%. Houdt tevens rekening met de jaarlijks terugkerende kosten, wanneer er gekocht is in een Portugese vennootschap. Jaarlijks zijn dan accountants- en belastingadvieskosten aan de orde.
De belasting op winst bij verkoop is een belasting bedoelt om speculatie met onroerend goed te ontmoedigen en is verschuldigd wanneer u het huis met winst verkoopt. Op dit moment (2022) wordt de winst bij verkoop belast met 28%.
Over eigen vermogen dat in een Portugees huis wordt gestoken is in het belastingverdrag tussen Nederland en Portugal afgesproken dat Portugal daarover in principe mag heffen. Concreet betekent dit dat het huis wel in Nederland moet worden aangegeven in de belastingaangifte, maar dat er een ‘voorkoming voor dubbele heffing’ wordt toegepast die maakt dat de netto waarde van het huis nietin de box 3 berekening wordt meegenomen. Portugal kent geen vermogensbelasting zoals de Nederlandse box 3 heffing. Portugal heft wel een afzonderlijke onroerende zaak belasting over de waarde van de tweede woning. Hierbij geldt een vrijstelling van € 600.000. Daarboven geldt een jaarlijks belastingtarief van 0,7% tot 1% over de waarde van het huis.
De Portugese status van Residencia no habitual (RNH) geeft degenen die fiscaal ingezetene worden van Portugal en worden geaccepteerd als RNH, een vrijstelling van het betalen van inkomstenbelastingen, zowel in Portugal als in het land van de bron van het inkomen. Het gaat daarbij om inkomen als pensioen-, dividend-, royalty- en rente-inkomsten. Deze status kan worden toegekend voor een periode van 10 jaar. Hypotheek & Buitenland heeft contacten met gespecialiseerde fiscalisten die u hierover kunnen adviseren.
Op de website van de Portugese belastingdienst kunt u gedetailleerde informatie vinden over de Portugese belastingregels: https://www.acesso.gov.pt/unauthed/novoUtilizadorForm?partID=PFAP&path=/geral/dashboard het is noodzakelijk je eerst in te schrijven met je NIF nummer, waarna je een toegangscode krijgt toegestuurd.
Goede voorbereiding
Goed voorbereid zijn is vaak het halve werk en het voorkomt, wanneer u eenmaal dieper in het koopproces bent aanbeland, stress en paniekvoetbal. Kortom goed voorbereid zijn is zorgvuldig en gecontroleerd kopen. Wij kunnen u bij het voorbereidingsproces van dienst zijn. Wij hebben een uitgebreid netwerk van specialisten in de branche.
Is het kopen en bezitten van een huis in Portugal wel echt iets voor u? En hoe pakt u het aan? Er zijn hierover legio boeken beschikbaar. Wij geven u graag tips.
Als u een huis in Portugal gaat kopen dan is enige kennis van de Portugese taal onontbeerlijk. Het begint bij taal, ook in Portugal.
U kunt geen huis kopen in Portugal zonder te beschikken over een Portugees fiscaal nummer; het NIF-nummer. Ook wel bekend als het Número de Contribuinte. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland over hoe dit nummer aan te vragen.
Als u niet weet wat u te besteden heeft dan kunt u niet zoeken naar een huis. Laat u hierin adviseren; aan de hand van het beschikbare eigen vermogen en uw leencapaciteit kan het koopbudget worden bepaald. Neem contact met ons op voor een kosteloze oriënterende ‘quick scan’ en eventueel een vooraanvraag bij een Portugese bank.
Een goede planning geeft overzicht en dus controle over uw project. Maak een tijdsbalk waarin duidelijk wordt hoeveel tijd u ongeveer kwijt zult zijn aan elke fase in het koopproces.
Voorkom dat u teveel op meerdere gedachten (regio’s) blijft hinken. Focus u op een bepaalde Portugese regio en voorkom zo dat een te brede oriëntatie u te veel tijd kost en het alleen maar zoeken wordt en uw plan nooit concreet wordt
Om straks beslagen ten ijs te komen voor het aanvragen van een hypotheek is het zeer verstandig om u daar in deze fase al op voor te bereiden. Er zullen namelijk heel veel documenten worden gevraagd omtrent uw identiteit, inkomen, lasten en het toekomstig onderpand.
Als u nog nooit in Portugal een huis heeft gekocht is het onverstandig de koop zonder hulp van buitenaf te willen afhandelen. U zult merken dat het ondoenlijk is om bij elk onderwerp opnieuw het wiel te moeten uitvinden. Bovendien verdient een goede adviseur zijn geld terug. Breng in kaart welke adviseurs u kunt benaderen. Daarbij is het met name belangrijk dat u tijdig een advocaat benaderd die wordt ongelijnd om u bij te staan op juridisch vlak bij uw koop.
De rol van de notaris in Portugal is anders dan de rol van de notaris in Nederland. Een Nederlandse notaris staat klanten bij met advies en controleert en onderzoekt of hetgeen in een koopovereenkomst wordt verklaard ook klopt. Dan gaat het onder andere over de registraties van het onroerend goed, de status wat betreft eventuele hypothecaire waarborgen die op het object rusten. Een notaris in Portugal heeft echter een andere rol dan een Nederlandse notaris. De notaris in Portugal is meer een ‘aktemachine’ die aktes notarieel bekrachtigd en is niet of nauwelijks adviseur of controleur. Daarom is het ook belangrijk om een advocaat in te schakelen wanneer u in Portugal een huis koopt.
Wij kunnen u helpen met het alvast in orde maken van een notariële volmacht (power of attorney) voor het afronden van de koop vanuit Nederland (dus zonder dat u speciaal naar Portugal hoeft de reizen om persoonlijk bij de notaris uw handtekening te zetten). Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht en apostille op afstand (via videobellen) in orde kan worden gemaakt.
Wanneer het duidelijk is dat kopen in een Portugese BV (Sociedade por Quotas (Limitada (LDA)), de beste keuze is voor u, dan is het van belang dat u zich realiseert dat u een vennootschap in Portugal gaat oprichten. Er zullen statuten moeten komen, een akte van oprichting, een inschrijving bij de Portugese Kamer van Koophandel, en het bedrijf moet worden aangemeld bij de Portugese belastingdienst. Daarnaast zal er een bankrekening op naam van de vennootschap moeten worden geopend. Het kopen binnen een LDA wordt fiscaal pas zinvol geacht vanaf koopsommen van ca. € 1 miljoen. Dat geldt even zozeer voor het kopen middels een ‘off-shore company’. Wij kunnen u in contact brengen met een ter zake deskundig fiscaal adviseur.
Zeker bij de wat omvangrijkere aankoopbedragen is het verstandig om vooraf na te denken over ‘estate planning’; oftewel het voorkomen van het in de toekomst betalen van (te veel) erf-en successiebelasting. Daartoe is het zinvol vóór de aankoop keuzes te maken met betrekking tot de juridische opzet van de aankoop. Hypotheek & Buitenland kan u in contact brengen met hierin gespecialiseerde adviseurs.
Hypotheek oversluiten
Het oversluiten van een bestaande hypotheek op een Portugees huis is bij sommige banken mogelijk, maar wel tegen aangepaste voorwaarden. Verder is het alleen mogelijk om leningen over te sluiten die notarieel zijn vastgelegd en met een hypothecaire waarborg.
De kosten kunnen aanzienlijk zijn. In ieder geval krijgt u te maken met de boete voor het vervroegd aflossen van de lopende lening.
Het ‘oversluiten’ of herfinancieren van een bestaande hypotheek die op het Portugese huis rust is bij sommige Portugese banken mogelijk. Voorwaarde daarbij is dat de lopende lening notarieel is vastgelegd met een hypothecaire waarborg. Anders willen banken niet herfinancieren.
De voorwaarden waaronder Portugese banken willen herfinancieren zijn vaak anders dan de voorwaarden bij een reguliere aankoop. Doorgaans is men voorzichtiger en men kijkt met kritische blik naar het motief voor herfinanciering. Dit komt vaak tot uiting in een lager maximaal financieringspercentage en een kortere looptijd.
Bij herfinanciering/oversluiten krijgt u te maken met kosten zoals het uitschrijven van de bestaande hypotheek en het inschrijven van de nieuwe hypotheek. Maar tevens met de dossierkosten van de bank, advieskosten en de boetes voor vervroegd aflossen van de bestaande hypotheek.
De kernvraag is natuurlijk of de kosten opwegen tegen de baten.
