Spanje Hypotheek
Wij weten al sinds 2003 hoe en waar
Belangrijke thema’s
Grote leenbedragen
Bij grotere aankoopsommen (vanaf ca. € 1,5 miljoen) zijn er banken die speciaal voor deze categorie niet-resident kopers hun diensten aanbieden. Het gaat dan om Private banks of speciale afdelingen van reguliere Spaanse retail banken. Naast de annuïteitenhypotheek wordt dan ook onder bepaalde voorwaarden de aflossingsvrije hypotheek aangeboden. De financieringsopzet wordt zo ingericht dat deze fiscaal optimaal is.
Een aflossingsvrije hypotheek kan worden aangeboden voor vermogende klanten die bereid zijn om een deel van hun vermogen door een hierin gespecialiseerde private bank te laten beheren. Zo is het mogelijk om 100% aflossingsvrij te lenen, mits 50% van het leenbedrag als ‘Assets Under Management’ bij de bank wordt ondergebracht.
Integraal onderdeel van de dienstverlening van de banken die deze categorie klanten bedienen is het minimaliseren van de Spaanse vermogensbelasting de Impuesto sobre el Patriminio. Daartoe adviseren zij over de algehele opzet van de financiering en de administratieve registratie daarvan.
Financieren zonder bank
Alternatieven voor financiering van een Spaans koopproject is het vinden van één of meerdere financiers buiten commerciële banken om. Dan kan gedacht worden aan vrienden of familie of aan andere vermogende ‘derden’ die een lening verstrekken. Via crowdfunding (of ‘peer-to-peer financing’) platformen kunnen vraag en aanbod elkaar vinden voor dit soort financiering. Er is een gespecialiseerd platform in oprichting voor voor de financiering van bedrijfsplannen en beleggingspanden in Spanje. Laat uw gegevens hier achter indien u op de hoogte wenst te worden gehouden over de formele startdatum; zowel als aspirant investeerder als aanvragers van financiering worden uitgenodigd hun gegevens achter te laten.
Indien er aanvulling op bankfinanciering benodigd is of als commerciële banken geen mogelijkheid bieden dan kunnen vrienden of familie inspringen met een lening of schenking. Ook dan is het mogelijk om een hypothecaire waarborg vast te leggen met het Spaanse huis als onderpand.
Via een crowdfunding platform kan financiering worden geregeld voor ondernemers en vastgoedbeleggers. Investeerders kunnen op deze wijze hun beleggingen spreiden en profiteren van een interessant rendement. Zoekt u financiering voor uw onderneming of vastgoedbelegging in Spanje of bent u geïnteresseerd in investeren in dergelijke projecten met hypothecaire waarborg laat uw gegevens hier achter. U wordt op de hoogte gehouden van de formele start van het hierin gespecialiseerde platform.
Financieringspercentage
Het maximale financieringspercentage in Spanje is momenteel bij alle banken hetzelfde: als niet-resident koper kan er momenteel tot maximaal 70% van de koopsom worden gefinancierd. Afhankelijk van het type grondregistratie kan er bij sommige banken maximaal 60% worden gefinancierd. Hypotheek & Buitenland heeft meerdere contacten met landelijk opererende banken Spaanse die zich richten op de niet-resident klanten. Er is dus wat te kiezen.
Voor residenten van Spanje kan tot maximaal 80% worden gefinancierd. Voor residenten is er een ruime keuze van banken; ook banken die geen aparte afdeling voor niet-resident kopers hebben kunnen daar terecht.
Er zijn momenteel geen Nederlandse banken die buitenlandse huizen financieren.
Hoe lager het leenpercentage hoe lager het risico voor de bank en hoe eerder een bank doorgaans bereid zal zijn om een hypothecair krediet te verstrekken. Houdt er wel rekening mee dat het niet zo is dat hoe lager het leenbedrag is hoe makkelijker het wordt om een hypotheek te krijgen. Voor leenbedragen onder de € 100.000 lopen de banken niet warm.
Komt de eigen inbreng in de koop van een andere lening, dan is dat voor een aantal banken een probleem. Men wil zien dat het eigen geld afkomstig is van spaargelden.
Onder niet-residenten wordt verstaan de kopers die op het moment van koop nog geen (fiscaal) resident van Spanje zijn.
Toetsing op inkomen
Ook de Spaanse banken toetsen of uw inkomen voldoende is om een hypotheek te kunnen krijgen. De manier van toetsen verschilt van bank tot bank. De banken staan het over het algemeen toe dat er tot maximaal 30% tot 40% van het netto inkomen aan leninglasten, huur en alimentatie wordt besteed.
De meeste Spaanse banken eisen dat het inkomen uit salaris voortvloeit uit een vast dienstverband. Sommige Spaanse banken zijn hier minder streng in of controleren het niet actief. Het Nederlandse fenomeen van de intentieverklaring kent men niet in Spanje.
Het is mogelijk om hypotheek te krijgen indien het inkomen voortvloeit uit een eigen onderneming. Zie de nadere toelichting hierover bij “ONDERNEMERS”
Spaanse banken kijken naar het pensioeninkomen vanaf bepaalde leeftijd. Welke leeftijd exact verschilt van bank tot bank. Soms hanteert men dan een bepaald wegingspercentage (‘ponderen’) van het huidige inkomen als toekomstig pensioeninkomen, soms kijkt men naar het daadwerkelijk te ontvangen pensioen.
Is het pensioeninkomen al gestart dan zullen Spaanse banken toetsen met dat pensioeninkomen mits het een voor de duur van de aangevraagde hypotheek gegarandeerd pensioen is.
De meeste Spaanse banken nemen bestaande huuropbrengsten mee als inkomen. Daarbij varieert het van bank tot bank welk percentage daarvan wordt meegenomen als inkomen. Men kijkt daarbij niet naar de netto huuropbrengsten: dus de bestaande hypotheeklasten van een verhuurd pand zullen in zijn geheel meewegen in de toetsing van de hypotheekaanvraag.
Als de haalbaarheid van een dossier afhankelijk is van toekomstige huuropbrengsten zal een aanvraag doorgaans niet worden goedgekeurd.
Is er geen of een gering regulier inkomen, maar komt het inkomen uit vermogen, dan zijn sommige Spaanse banken bereid te kijken naar de omvang van het vermogen om daar een bepaald vast inkomen uit te veronderstellen. Daarbij wordt soms een vast percentage aan rendement verondersteld, of – indien het inkomen aantoonbaar ‘bestendig’ is – wordt naar de daadwerkelijk behaalde rendementen gekeken.
Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen dat hoger is dan € 150.000 zijn er meer hypotheekmogelijkheden. Zie hier meer over bij “GROTE LEENBEDRAGEN”
Er wordt door Spaanse banken ook getoetst op het bestaande uitgavenpatroon van hun aspirant klanten. Men ziet graag dat er een bepaalde ‘spaarcapaciteit’ is; oftewel dat er elke maand geld over is om te sparen.
Daarnaast toetsen ook steeds meer Spaanse banken op de omvang van het spaargeld en hoeveel spaargeld er na de aankoop in Spanje nog resteert.
Spaanse banken nemen inkomen uit WAO of WIA niet mee als inkomen. Inkomen uit een particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans wel meegenomen als inkomen.
Ondernemers
Ook indien het inkomen uit zelfstandig ondernemerschap komt is het mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Spaanse bank. Echter, men is terughoudend in het meenemen van niet aan privé uitgekeerde winsten die in het bedrijf zijn gebleven.
De Spaanse banken kijken naar de winst van de afgelopen drie jaren. Er moet minimaal 3 jaren jaarcijfers beschikbaar zijn en het bedrijf moet minimaal 3 kalenderjaren bestaan. Naast de winst zal men kijken naar de omzetontwikkeling en de vermogenspositie op de balans.
De eigen B.V. dient minimaal 3 jaar te bestaan en moet een gezonde winst- en omzetontwikkeling hebben. Ook de balans moet er gezond uit zien met een positief eigen vermogen en een acceptabele rekening courant verhouding met de eigenaar. De Spaanse banken rekenen als inkomen het salaris en daadwerkelijk uitgekeerde dividend. Soms zijn banken bereid om ook het potentieel inkomen uit dividend in ogenschouw te nemen.
Indien er sprake is van een structuur van meerdere vennootschappen is het van belang om de resultaten en eigendomsverhoudingen duidelijk in kaart te brengen.
Spaanse banken willen geen hypotheek verstrekken aan een buitenlandse vennootschap.
Aanvraag proces
Er is maar één keer de kans om een eerste indruk te maken bij een bank: wat ons betreft moet deze overrompelend goed zijn. Nadat de keuze voor een bepaalde route richting het realiseren van het gewenste hypothecair krediet is gemaakt (zie ook ‘voorbereiding’) start het aanvraagproces. Er zijn vijf fases te onderscheiden in het aanvraag proces: 1. vooraanvraag 2. dossier maken, 3. indienen, 4. monitoren en bijsturen, 5. afronding.
Om te verifiëren of een aanvraag inderdaad – in principe – haalbaar is wordt vaak eerst een vooraanvraag ingediend bij de beoogde Spaanse bank.
Een goed gedocumenteerde aanvraag is essentieel voor een succesvolle aanvraag. Onduidelijkheden of hiaten in de documentatie zorgen voor de perceptie van extra risico bij de bank. Gezamenlijk wordt de documentatie zo compleet gemaakt dat alle essentiële elementen worden onderbouwd.
Hypotheek & Buitenland maakt een uitgebreid begeleidend schrijven waarin alle elementen worden toegelicht en er een vertaalslag wordt gemaakt zodat alles 100% duidelijk is voor de Spaanse bank. De aanvraag wordt gecompleteerd met het aanvraagformulier van de bank waarna deze wordt ingediend.
Eenmaal ingediend volgen soms aanvullende vragen of verzoeken om additionele documenten. Onduidelijkheden worden opgehelderd en extra onderbouwing in de vorm van documenten wordt aangeleverd. Daar waar nodig, als de situatie daarom vraagt, wordt de aanvraag aangepast. Indien een aanvraag onverhoopt wordt afgewezen dan zal worden gepoogd de bank op andere gedachten te brengen door de bank te overtuigen van hun ongelijk. Mocht dat niet lukken dan volgt overleg en indien mogelijk het aanvragen van een hypotheek bij een andere Spaanse bank.
Wanneer het risico comité van de desbetreffende bank haar akkoord heeft gegeven en ook de taxatie een voldoende waarde uitwijst zal de bank haar definitief akkoord geven en de zogenaamde FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) sturen. In dit document staan alle details van de hypotheek die wordt aangeboden. In de FIAE (Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas), staan alle risico’s, waarschuwingen en verplichtingen genoemd die verband houden met de hypotheek. Naast een aantal andere documenten ontvangt u tevens de documenten Cuadre Gastos en de Resumen Gastos. Deze documenten omvatten een uitsplitsing van alle kosten en de exacte berekening van het zelf in te brengen geld in de koop. Na inachtneming van de wettelijk verplichte bedenktijd van 10 dagen (effectief 11 dagen) kan de hypotheek worden geformaliseerd en de koop worden afgerond bij de notaris. Indien gewenst wordt met hulp van Hypotheek & Buitenland een bankrekening in Spanje geopend en worden verzekeringen in orde gemaakt.
De doorlooptijd van een hypotheekaanvraag in Spanje verschilt erg van bank tot bank. Rekenend vanaf het moment dat de volledig gedocumenteerde hypotheekaanvraag is ingediend, weet je bij sommige banken na 2 á 3 weken waar je aan toe bent. Bij andere banken duurt het wel 2 a 2,5 maanden alvorens er een volledig akkoord is. Langer zijn de doorlooptijden bij de complexere hypotheekaanvragen zoals bij de uitkoop van een (ex-)partner, een herfinanciering of financiering van nieuwbouw.
Een taxatie is in Spanje altijd benodigd. Zodra de risico afdeling van de bank haar akkoord heeft gegevens kan de taxatie worden gelanceerd. Doorgaans neemt de bank het initiatief voor de taxatie en stuurt de taxateur aan. De kosten van de taxatie zijn altijd voor de aanvrager van de hypotheek.
Sommige banken die intern geen medewerker hebben die bekend is met de Nederlandse taal vragen om (beëdigde) vertalingen van een aantal documenten, zoals salarisstroken, fiscale aanslagen of andere documenten. Het is altijd het doel om de benodigde vertalingen tot een minimum te beperken.
Hypotheekvormen
Spanje heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Spaanse banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek is dan ook nagenoeg de enige hypotheekvorm die wordt aangeboden. Het is in Spanje een uitdaging om de werkelijke kosten van een hypotheek in beeld te krijgen. Een hypotheek met de laagste rente kan uiteindelijk toch verreweg de duurste blijken te zijn door dure verplicht gestelde zij-producten zoals een overlijdensrisicoverzekering.
De annuïteitenhypotheek is de meest gebruikte hypotheekvorm in Spanje. Bij het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en een minder gedegen pensioensysteem ligt de focus in Spanje op het aflossen van de lening middels deze hypotheekvorm.
Aflossingsvrij wordt momenteel niet aangeboden in Spanje aan niet-resident klanten. Alleen voor een bepaald profiel klanten met hoog inkomen en vermogen zijn er mogelijkheden voor een aflossingsvrije lening. Dit wordt aangeboden door enkele private banks die dat doen onder de voorwaarde dat er een bepaald deel van het privé vermogen onder hun beheer zal worden belegd.
Sommige Spaanse banken worden niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. Sommige banken hanteren zelfs een harde ondergrens van € 100.000.
Spaanse banken bieden meestal een vaste rente aan voor de gehele looptijd of een variabele rente. Enkele banken bieden ook een vaste rente voor bijvoorbeeld 5, 10 of 15 jaar aan.
De aangeboden rente verschilt van bank tot bank. Doordat de meeste banken één of meerdere ‘zij-producten’ zoals een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen wordt het vergelijken van de echte prijs van de hypotheek zeer vertroebeld. Zo is de rente bij sommige banken heel laag, maar is het onder de streep toch de duurste hypotheekoplossing omdat de verplichte zijproducten heel erg duur zijn. De transparantie laat dus te wensen over en het gevaar appels met peren te vergelijken ligt op de loer. Het addertje onder het gras is in Spanje nogal eens de overlijdensrisicoverzekering; initieel wordt die als voetnoot en formaliteit aangegeven, maar wanneer puntje bij paaltje komt dan blijkt de verzekeringspremie vaak torenhoog en de effectieve rente van de hypotheek dus ook.
De Spaanse financieringscultuur is gericht op het snel aflossen van een hypotheek. Daarom zijn looptijden van 25 of 20 jaar vrij gebruikelijk. Via Hypotheek & Buitenland is een looptijd van 30 jaar wel mogelijk. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Een afsluitprovisie is gebruikelijk bij de Spaanse banken. Deze varieert van ½% tot 1½% van de leensom.
De hoogte van de premie van een overlijdensrisicoverzekering is nogal eens de sluitpost en daarmee het addertje onder het gras bij sommige Spaanse banken. Aan het einde van een hypotheekaanvraagtraject komt de aap uit de mouw en blijkt de verzekeringspremie torenhoog. Vaak is het dan te laat om nog bij een andere bank een aanvraag doen. Eén Spaanse bank durft het zelfs voor te stellen om de hele premie voor de hele looptijd ineens te betalen en mee te financieren met de hypotheek. Dit gaat dan zonder uitzondering om enorme bedragen van tienduizenden euro’s die dan ineens betaald moeten worden. Wanneer dit wordt teruggerekend naar een maandpremie blijkt het niets anders dan een woekerpremie te zijn. Bovendien vindt geen restitutie plaats wanneer het huis wordt verkocht. Via Hypotheek & Buitenland is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder verplichte zij-producten. Dit maakt hetgeen wat wordt aangeboden wel zo transparant. Zie meer informatie over overlijdensrisicoverzekeringen bij “Leeftijd en looptijd”
Banken zijn commerciële instellingen en zeker voor de niet-resident klanten – waarvoor ze een stapje extra moeten zetten – stellen ze vaak als voorwaarde dat naast de lening ook andere producten van deze bank moeten worden afgenomen, zoals een betaalrekening en een brandverzekering. Er zijn ook banken die een korting op het rentetarief geven indien bepaalde producten worden afgenomen. Hypotheek & Buitenland weet de weg in dit landschap en leidt u langs de valkuilen van de te dure producten.
Bij het vervroegd aflossen van de lening is kan een boete verschuldigd zijn bij de Spaanse banken. De regels hieromtrent verschillen van bank tot bank. Consumenten zijn hoe dan ook beter beschermd dan in Nederland en de boete voor vervroegd aflossen is aan een wettelijk maximum gebonden in Spanje. Sommige banken staan toe dat er bijvoorbeeld jaarlijks tot 25% van de uitstaande leensom boetevrij vervroegd mag worden afgelost.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in Spanje ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan Spanje ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in Spanje niet mogelijk tenzij het vrij te maken bedrag gebruikt gaat worden voor een aankoop van een ander onroerend goed. Geld vrijmaken voor consumptieve doeleinden of om het pensioen aan te vullen is dus niet mogelijk.
Het is bij sommige Spaanse banken tot maximaal 6 à 9 maanden na de aankoop nog mogelijk om een zogenaamde post-financiering aan te vragen. Oftewel, de gelden die zijn voorgeschoten voor de koop weer terug te halen middels een hypotheek.
Het is bij sommige banken mogelijk om hypotheek te krijgen indien de koper van het pand een Spaanse vennootschap (meestal een SL) is. Het is echter zeer de vraag of kopen middels een Spaanse rechtsvorm echt nodig en zinvol is. De kernvraag daarbij is of de (financiële) voordelen opwegen tegen de nadelen. Overleg hierover met Hypotheek & Buitenland.
Looptijd en Leeftijd
Wat betreft het aspect leeftijd is de financieringscultuur in Spanje anders dan in Nederland. De maximale leeftijd waarop een hypotheek moet zijn beëindigd is op het 75ste levensjaar. Dit aspect heeft impact op de maximale looptijd en dus ook op de haalbaarheid van een hypotheekaanvraag.
Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 30 jaar mogelijk, maar bij de meeste Spaanse banken is de maximale looptijd 25, of 20 jaar.
De leeftijd waarop een hypotheek wordt aangevraagd heeft impact op het maximaal te lenen bedrag. Het maximaal te lenen bedrag is namelijk lager wanneer de maandlasten hoger zijn. En de maandlasten zijn bij een annuïteitenhypotheek hoger wanneer de looptijd korter is.
Soms lukt het om medische redenen niet om een overlijdensrisicoverzekering te verkrijgen. Indien de bank een overlijdensrisicoverzekering verplicht stelt, kan dit dus een showstopper voor de hypotheek zijn. Neem contact op om te bespreken hoe dit probleem te omzeilen.
Kooptraject Spanje
Wanneer u het huis heeft gevonden dat u wilt kopen dan start het hele proces van de aankoop in Spanje. Hieronder staan de verschillende stappen van het proces aangegeven
Wanneer het huis eenmaal is gevonden dan is de eerste stap het overeenstemming bereiken over de prijs. Houdt er rekening mee dat er nogal wat cowboy-achtige types actief zijn als makelaar die zeer bedreven zijn in het onder druk zetten van een koper om maar zo snel mogelijk akkoord te gaan met een koopprijs en een aanbetaling te doen. Laat u niet onder druk zetten en trap niet in de valkuil om meteen een aanbetaling te doen aan de makelaar.
Start het aanvraagproces ruim op tijd. Mogelijk kunt u al een beetje de bocht afsnijden door zo snel als mogelijk de aanvraag in te dienen. Zie ‘AANVRAAG PROCES’
Twijfelt u over de bouwkundige staat van het huis? Laat dan een bouwkundige keuring verrichten. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland voor advies hierover.
Koper en verkoper kiezen een notaris. Er zijn meer dan 3000 notarissen in heel Spanje. Er is dus wat te kiezen, vaak de dichtstbijzijnde, of degene die iemand u heeft aanbevolen. Let op de rol van de notaris in Spanje is anders dan in Nederland. Zie ook: “GOEDE VOORBEREIDING”
Wanneer er overeenstemming is bereikt over de koopprijs dan is het tijd om uw advocaat opdracht te geven zijn werk te starten.
Wij kunnen u helpen met het in orde maken van een notariële volmacht voor het afronden van de koop vanuit Nederland. Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht ‘op afstand’ (via videobellen) in orde kan worden gemaakt.
De aanzet voor een koopovereenkomst wordt doorgaans door de verkopende makelaar gedaan. Laat u over de inhoud adviseren door uw advocaat.
De opschortende voorwaarde voor financiering is niet gebruikelijk in het Spaanse koopcontract. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland om te bespreken hoe een koop kan worden opgezet zonder het risico van verlies van de aanbetaling.
De resultante van het hypotheek aanvraagproces is de ontvangst van het onvoorwaardelijke kredietaanbod. Na aanvaarding van het kredietaanbod is de bank klaar om de hypotheekgelden vrij te geven.
Wanneer de koop aanstaande is dient uw huis verzekerd te zijn voor brand (en diefstal). Hypotheek & Buitenland heeft contacten met partijen die hiervoor een concurrerende offerte kunnen maken.
Het hebben van een Spaanse bankrekening is onontbeerlijk wanneer u een huis in Spanje bezit. Hypotheek & Buitenland kan u helpen met het openen van een bankrekening
Het is sinds medio 2019 de verplicht in Spanje dat de notaris verifieert dat er hypotheekverstrekkende bank alle wettelijk verplichte documentatie heeft aangeleverd voor de hypotheek en dat op tijd heeft gedaan. Deze check mag niet op dezelfde dag plaatvinden als de dag van ondertekening van de koop- en hypotheekakte. Daar moet minimaal 1 dag tussen zitten. Dus zal er voor afronding van de koop tweemaal een bezoek aan de notaris moeten worden gebracht indien er met een hypotheek wordt gekocht.
Hoe lang het kooptraject duurt is afhankelijk van welke vertragende elementen er aan de orde zijn. Sommige trajecten duren 2 maanden sommige 2 jaar.
Nieuw- en verbouw
Het is mogelijk als niet-resident van Spanje een hypotheek te krijgen voor nieuwbouw of verbouwingen. Daar worden door de banken echter wel strikte voorwaarden aan verbonden. Men wil alleen bouwproject financieren die door officiële Spaanse aannemers worden verricht en zelfbouw wil men niet financieren.
Het maximale financieringspercentage bij nieuwbouw wordt toegepast op de som van de aankoop van de grond en de totale bouwsom.
Bij verbouwingen wordt het maximale financieringspercentage toegepast op de som van de alle verbouwingen waarvan offertes van officiële Spaanse aannemers beschikbaar zijn. Sommige banken zijn bereid om het financieringspercentage toe te passen op de te verwachte waarde van het object na verbouwingen. Indien het object niet al ‘vol’ gefinancierd is kunnen de verbouwingen dan mogelijk volledig gefinancierd worden.
Het traject van het voor elkaar krijgen van financiering van nieuwbouw vergt intensieve begeleiding en is tijdrovend. Hypotheek & Buitenland begeleid ook deze trajecten, maar wel tegen een hoger tarief voor de dienstverlening ten opzichte van financiering van bestaande bouw.
Een hypotheek aanvragen wanneer met een Nederlandse aannemer, ‘een mannetje’ of zelfbouw wordt gewerkt financieren de Spaanse banken niet. Alleen wanneer met officiële Spaanse aannemers wordt gewerkt kan nieuwbouw of verbouwingen worden gefinancierd met een hypotheek.
Een volledig gedocumenteerde aanvraag voor een bouwvergunning dient te gebeuren bij de lokale instanties. Tevens dient Bij aankoop van bouwgrond wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen voor het geval dat de bouwvergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Een bank zal vragen om een aantal documenten voor goedkeuring van een hypotheekaanvraag voor nieuwbouw:
- Bouwplan en architectentekening, gestempeld door de Arquitect Assossiation
- Totale kostenraming van de bouw
- Tijdsplanning van de bouw inclusief betalingsschema
- Nota Simple van het perceel
- Bouwvergunning
- Getekende bouwovereenkomst met de aannemer
Taxatie bij nieuwbouw of verbouw vind plaats door een beoordeling van de taxateur van de toekomstige waarde na afbouw (aan de hand van de bouwplannen en de waarde van het perceel).
Vrijgave van de hypotheekgelden geschied uit bouwdepot op afroep van de klant al naar gelang de werken vorderen en de facturen binnenstromen. Vaak vindt dan ook een interim taxatie plaats waarbij gecheckt wordt of de werken ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Voorwaarde voor vrijgave van de hypotheekgelden is dat er een hypothecaire waarborg is gesteld op de grond middels hypothecaire akte. Bij de meeste banken blijft de hypotheek aflossingsvrij totdat het bouwdepot in zijn geheel is opgenomen (meestal met een maximale termijn van max 2 jaar). Er wordt dan rente betaald over de vrijgegeven gelden en een bereidstellingsprovisie over de nog niet vrijgegeven hypotheekgelden.
Verhuurobjecten
Seizoensverhuur van een Spaanse vakantiewoning is vrij gebruikelijk en hypotheekverstrekkende Spaanse banken vinden dat ook prima. Alleen wanneer een object overduidelijk in de toekomst de bron van het (enige) inkomen gaan zijn dan wil men niet regulier financieren. Verhuuropbrengsten zijn in Spanje fiscaal belast en niet in Nederland. Er dient dan ook in Spanje aangifte over deze inkomsten te worden gedaan.
Spaanse banken hebben geen problemen met seizoensverhuur van een huis dat gekocht wordt met een hypotheek op basis van bestaand inkomen. Van belang is wel dat het object niet al te commercieel van aard is. Dus bestaande Bed & Breakfasts, hotels, of objecten met meerdere gîtes of heel veel kamers (met aparte badkamer) kunnen de bank doen concluderen dat er andere plannen zijn dan puur privégebruik en incidentele seizoen verhuur. Wanneer er bij banken het vermoeden bestaat dat er bij de aspirant klanten plannen zijn om ‘het roer om te gooien’ en een toeristisch bedrijf te starten of over te nemen in Spanje dan concludeert men dat het bestaande inkomen zal eindigen en dat de gevraagde hypotheek in feite bedrijfsfinanciering is.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje bepaalt dat Spanje mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in Spanje is gelegen zoals een tweede verblijf. Daardoor wordt de (netto) waarde van een Spaans huis in Spanje belast en niet meer in Nederland (box 3). Verhuuropbrengsten zijn in Spanje belast en hierover dient dus belastingaangifte te worden in Spanje. Elk kwartaal moet er aangifte worden gedaan en is een belastingtarief aan de orde van 19% over de verhuuropbrengsten -/- de aftrekbare kosten.
De verhuur van een Spaans huis dat deels is gefinancierd met een hypotheek kan een interessante aanvulling op het pensioen zijn. Wanneer verhuurrendementen de hypotheek- en overige lasten dekken dan ‘komt het huis naar je toe’ doordat na volledige aflossing van de hypotheek er een hypotheekvrije woning resteert die verhuuropbrengsten genereert.
Er zijn meerdere verhuurplatformen voor tweede woningen. Deze platvormen bieden dienstverlening in verschillende gradaties. Van alleen bemiddeling bij verhuur (via een boekingsmodule) tot volledige uitbesteding van de verhuur inclusief lokale handling
Acceptatie onderpand
Spaanse banken zijn kritisch op het type object dat men wil financieren. Huizen die niet bewoonbaar zijn of erg afgelegen zijn gesitueerd worden als onvoldoende courant gezien en zijn vaak niet financierbaar via een bank. Ook speelt het type grond landregistratie een grote rol. De hypotheekmogelijkheden zijn bij urbana objecten veel groter dan bij rústica objecten.
Spaanse banken willen niet alle huizen financieren. Alleen die huizen die in hun ogen voldoende courant zijn, dat wil zeggen huizen die – mocht de (financiële) nood aan de man komen – weer enigszins vlot te verkopen zijn willen ze financieren.
In het Spaanse lokale bestemmingsplan Plan General de Ordenación Urbana is het type grondregistratie vastgelegd. Een object dat gelegen is op land dat is geregistreerd als rústica is in feite land dat niet is bedoeld voor woningbouw. Als urbana geregistreerde grond is dat daarentegen wel. De mogelijkheden voor hypothecaire financiering van urbana objecten is groter dan van rústica objecten.
Huizen die in zo ’n slechte staat verkeren dat ze niet bewoonbaar zijn zal een bank niet willen financieren. Kernelementen daarbij zijn dat een huis minimaal dient te beschikken over stromend water, een enigszins up-to-date elektriciteitsvoorziening, verwarming, een rioolaansluiting of goed werkende septic tank, een keuken en een badkamer. Indien de verbouwingen die benodigd zijn om het huis in goed bewoonbare staat te brengen worden meegefinancierd dan ondervangt dat doorgaans de bezwaren van de bank.
Erg afgelegen gesitueerde huizen – ver van een dorp of stad – en ver van ‘de bewoonde wereld’ zijn lastiger te financieren dan huizen die meer ‘in de bewoonde wereld’ liggen. Ook zijn er bepaalde incourante regio’s waar banken meer terughoudend zijn om te financieren dan in regio’s met een bloeiende huizenmarkt.
Objecten als kastelen, wijndomeinen, watermolens, tot huis verbouwde kerken zijn lastiger te financieren. Voor dit soort speciale objecten is er een (zeer) kleine markt en verkoop kan jaren duren. Ook huizen die zeer A-typisch zijn voor de regio willen nog wel eens een probleem zijn evenals huizen met erg veel grond (tientallen hectaren). Banken vragen zich namelijk af of het zo ’n niet-resident koper wel gaat lukken al dat land te onderhouden.
Een heel groot deel eigen geld inbrengen bij een aankoop vergoot de kans op het over de streep trekken van de bank om te financieren. Maar voor veel objecten is dat vaak ook nog niet genoeg. Hierbij speelt het feit dat het systeem van het uitwinnen van het onderpand door het te veilen – als ultieme consequentie van het niet meer (kunnen) voldoen aan de maandelijkse hypotheekverplichtingen – in Spanje niet in alle regio’s goed functioneert. Soms lukt het namelijk ook niet om een huis op een veiling voor een voldoende bedrag te verkopen.
Huizen of objecten waar het voor een bank overduidelijk is dat deze in de toekomst uitgebaat zullen gaan worden als commercieel object (bijvoorbeeld in de toeristische sector) worden niet gefinancierd als tweede woning op basis van bestaand inkomen.
Bedrijfsplannen financieren
Hypotheek & Buitenland begeleid momenteel geen aanvragen voor ondernemingsfinanciering in Spanje. Wij kunnen dus niet helpen bij hypotheekaanvragen voor het starten of overnemen van een object in de toeristische sector, waarbij het duidelijk is dat het bestaande inkomen in Nederland zal gaan wegvallen. De dienstverlening van Hypotheek & Buitenland beperkt zich op dit moment tot hypotheekadvies en bemiddeling bij de koop van een tweede of vakantiewoningen. Zie voor advies bij bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
Heeft u plannen om een Bed & Breakfast te beginnen / over te nemen , gîtes uit te gaan baten, een (mini-)camping of hotel te kopen of te beginnen waarbij het te kopen object in Spanje centraal staat en waarbij de toekomstige inkomstenstroom die uit de bedrijfsactiviteiten voortvloeit benodigd is voor het voldoen van de maandlasten van de hypotheek, dan valt dat niet meer onder het aanvragen van een reguliere hypotheek op basis van bestaand inkomen. Dan is namelijk sprake van ondernemingsfinanciering. Wilt u daarvoor in aanmerking komen dan zal er – net als in Nederland – een bedrijfslening moeten worden aangevraagd bij een lokale bank waarbij het bedrijfsplan – en dus de toekomstige verwachte inkomensstroom – de basis vormt.
Hypotheek & Buitenland kan u niet begeleiden bij dit soort trajecten en kan u niet begeleiden bij het aanvragen van bedrijfsleningen bij Spaanse banken. Onze dienstverlening beperkt zich uitsluitend tot advisering en bemiddeling van het verkrijgen van hypothecair krediet waarbij een bestaand en bestendig inkomen de basis vormt voor de koop van een tweede of vakantiewoning.
Een steeds meer gebruikte route voor financiering van bedrijfsplannen is het vinden van een lening via een crowdfundingplatform. Zie voor advies bij dit soort bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
In sommige uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat een woning in Spanje – waarbij het het plan is om daar in de toekomst mee te gaan ondernemen – in eerste instantie als tweede woning wordt gekocht. Dat kan alleen wanneer een bank ervan overtuigd is dat er geen sprake is van plannen om in de nabije toekomst naar Spanje te verhuizen en aldaar en nieuw leven (met nieuwe bron van inkomen) op te bouwen.
Kosten aankoop en doorlopende kosten
Onder de ‘kosten koper’ (ook wel ‘notariskosten’ genoemd) worden doorgaans het totaal aan kosten gerekend die verschuldigd zijn aan belastingen en het honorarium van de notaris. Deze kosten zijn tweeledig: één deel de kosten in verband met de koop van de onroerende zaak en het tweede deel dat verband houdt met de notariële vastlegging van de hypotheek. Bij koop van bestaande bouw in Spanje is de vuistregel dat het totaal aan kosten ca. 12% van de koopsom bedraagt vrij accuraat. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland wanneer u een gedetailleerde berekening wilt van de kosten koper.
Bij de koop van bestaande bouw zijn overdrachtsbelasting en kosten van inschrijving in de registers verschuldigd (Imposto sobre Transmisiónes Patrimoniais en Actos Xurídicos Documentados). Daarnaast betaalt de koper het honorarium van de notaris voor zijn diensten. De omvang van alle bovengenoemde elementen liggen vast in Spanje.
Bij nieuwbouw zijn de notariskosten voor de koop van de grond aan de orde en de notariskosten in verband met de notariële vastlegging van de hypotheek.
Het is zeer te adviseren om een advocaat in de arm te nemen die u bijstaat gedurende het kooptraject. Een advocaat vervult een onmisbare rol en neemt veel taken op zich die in Nederland door de notaris worden vervult. Een goede advocaat verdient zijn honorarium meer dan terug. Wij kunnen u in contact brengen met een goede Nederlandstalige advocaat
Naast de kosten koper zijn vaak nog meer kosten aan de orde zoals kosten voor een bouwkundige keuring, de taxatie, vertalingen, juridisch, fiscaal en financieel advies en – indien aan de orde – de oprichtingskosten van een Spaanse vennootschap.
Eenmaal eigenaar van het huis, bent u jaarlijks lokale belastingen verschuldigd: IBI. Grondslag van deze belasting is de kadastrale waarde van het object en verschilt van regio tot regio. De omvang van de IBI ligt tussen de 0,4% en 1,1%. Houdt tevens rekening met de jaarlijks terugkerende kosten, wanneer er gekocht is in een Spaanse vennootschap. Jaarlijks zijn dan accountants- en belastingadvieskosten aan de orde.
De belasting op winst bij verkoop is een belasting bedoelt om speculatie met onroerend goed te ontmoedigen en is verschuldigd wanneer u het huis met winst verkoopt. Op dit moment (2022) wordt de winst bij verkoop belast met 19%. Daarnaast bestaat er de plusvalia belasting. Dit is een belasting over de stijging van de kadastrale waarde van de grond.
Over eigen vermogen dat in een Spaans huis wordt gestoken is in het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje afgesproken dat Spanje daarover in principe mag heffen. Concreet betekent dit dat het huis wel in Nederland moet worden aangegeven in de belastingaangifte, maar dat er een ‘voorkoming voor dubbele heffing’ wordt toegepast die maakt dat de netto waarde van het huis niet in de box 3 berekening wordt meegenomen. Daarentegen wordt er wel vermogensbelasting over de onroerende bezittingen in Spanje geheven (Impuesto sobre el Patrimonio) maar daar zijn hoge drempels aan de orde. Alleen wanneer de drempels worden overschreden – en dat is voor bedragen van groter dan € 700.000 (per 2022) – zal Spanje effectief gaan heffen.
Op de niet-residentenafdeling van de Spaanse belastingdienst kunt u gedetailleerde informatie vinden over de Spaanse belastingregels voor niet-residenten: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_gb/no-residentes.html
Goede voorbereiding
Goed voorbereid zijn is vaak het halve werk en het voorkomt, wanneer u eenmaal dieper in het koopproces bent aanbeland, stress en paniekvoetbal. Kortom goed voorbereid zijn is zorgvuldig en gecontroleerd kopen. Wij kunnen u bij het voorbereidingsproces van dienst zijn. Wij hebben een uitgebreid netwerk van specialisten in de branche.
Is het kopen en bezitten van een huis in Spanje wel echt iets voor u? En hoe pakt u het aan? Er zijn hierover legio boeken beschikbaar. Wij geven u graag tips.
Als u een huis in Spanje gaat kopen dan is enige kennis van de Spaanse taal onontbeerlijk. Het begint bij taal, ook in Spanje.
U kunt geen huis kopen in Spanje zonder te beschikken over een Spaans fiscaal nummer; het NIE nummer. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland over hoe dit nummer aan te vragen.
Als u niet weet wat u te besteden heeft dan kunt u niet zoeken naar een huis. Laat u hierin adviseren; aan de hand van het beschikbare eigen vermogen en uw leencapaciteit kan het koopbudget worden bepaald. Neem contact met ons op voor een kosteloze oriënterende ‘quick scan’ en eventueel een vooraanvraag bij een Spaanse bank.
Een goede planning geeft overzicht en dus controle over uw project. Maak een tijdsbalk waarin duidelijk wordt hoeveel tijd u ongeveer kwijt zult zijn aan elke fase in het koopproces.
Voorkom dat u teveel op meerdere gedachten (regio’s) blijft hinken. Focus u op een bepaalde Spaanse streek en voorkom zo dat een te brede oriëntatie u te veel tijd kost en het alleen maar zoeken wordt en uw plan nooit concreet wordt
Om straks beslagen ten ijs te komen voor het aanvragen van een hypotheek is het zeer verstandig om u daar in deze fase al op voor te bereiden. Er zullen namelijk heel veel documenten worden gevraagd omtrent uw identiteit, inkomen, lasten en het toekomstig onderpand.
Als u nog nooit in Spanje een huis heeft gekocht is het onverstandig de koop zonder hulp van buitenaf te willen afhandelen. U zult merken dat het ondoenlijk is om bij elk onderwerp opnieuw het wiel te moeten uitvinden. Bovendien verdient een goede adviseur zijn geld terug. Breng in kaart welke adviseurs u kunt benaderen. Daarbij is het met name belangrijk dat u tijdig een advocaat benaderd die wordt ongelijnd om u bij te staan op juridisch vlak bij uw koop.
De rol van de notaris in Spanje is anders dan de rol van de notaris in Nederland. Een Nederlandse notaris staat klanten bij met advies en controleert en onderzoekt of hetgeen in een koopovereenkomst wordt verklaard ook klopt. Dan gaat het onder andere over de registraties van het onroerend goed, de status wat betreft eventuele hypothecaire waarborgen die op het object rusten. Een notaris in Spanje heeft echter een andere rol dan een Nederlandse notaris. De notaris in Spanje is meer een ‘aktemachine’ die aktes notarieel bekrachtigd en is niet of nauwelijks adviseur of controleur.
Wij kunnen u helpen met het alvast in orde maken van een notariële volmacht (power of attorney) voor het afronden van de koop vanuit Nederland (dus zonder dat u speciaal naar Spanje hoeft de reizen om persoonlijk bij de notaris uw handtekening te zetten). Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht en apostille op afstand (via videobellen) in orde kan worden gemaakt.
Wanneer het duidelijk is dat kopen in een Spaanse BV de beste keuze is voor u, dan is het van belang dat u zich realiseert dat u een vennootschap in Spanje gaat oprichten. Er zullen statuten moeten komen, een akte van oprichting, een inschrijving bij de Spaanse Kamer van Koophandel, en het bedrijf moet worden aangemeld bij de Spaanse belastingdienst. Daarnaast zal er een bankrekening op naam van de vennootschap moeten worden geopend.
Zeker bij de wat omvangrijkere aankoopbedragen is het verstandig om vooraf na te denken over ‘estate planning’; oftewel het voorkomen van het in de toekomst betalen van (te veel) erf-en successiebelasting. Daartoe is het zinvol vóór de aankoop keuzes te maken met betrekking tot de juridische opzet van de aankoop. Hypotheek & Buitenland kan u in contact brengen met hierin gespecialiseerde adviseurs.
Wilt u een uitgebreide checklist ontvangen? Neem contact op met Hypotheek & Buitenland.
Hypotheek oversluiten
Het oversluiten van een bestaande hypotheek op een Spaans huis is bij sommige banken mogelijk, maar wel tegen aangepaste voorwaarden. Verder is het alleen mogelijk om leningen over te sluiten die notarieel zijn vastgelegd en met een hypothecaire waarborg.
De kosten kunnen aanzienlijk zijn. Zeker indien er een hoge boete voor de vervroegd af te lossen lening aan de orde is.
Het ‘oversluiten’ of herfinancieren van een bestaande hypotheek die op het Spaanse huis rust is bij sommige Spaanse banken mogelijk. Voorwaarde daarbij is dat de lopende lening notarieel is vastgelegd met een hypothecaire waarborg. Anders willen banken niet herfinancieren.
De voorwaarden waaronder Spaanse banken willen herfinancieren zijn vaak anders dan de voorwaarden bij een reguliere aankoop. Doorgaans is men voorzichtiger en men kijkt met kritische blik naar het motief voor herfinanciering. Dit komt vaak tot uiting in een lager maximaal financieringspercentage en een kortere looptijd.
Bij herfinanciering/oversluiten krijgt u te maken met kosten zoals het uitschrijven van de bestaande hypotheek en het inschrijven van de nieuwe hypotheek. Maar tevens met de dossierkosten van de bank, advieskosten en als allerbelangrijkste; de boetes voor vervroegd aflossen van de bestaande hypotheek.
De kernvraag is natuurlijk of de kosten opwegen tegen de baten.
