Italië Hypotheek
Wij weten al sinds 2003 hoe en waar
Belangrijke thema’s
Grote leenbedragen
Bij grotere aankoopsommen (vanaf ca. € 1 à € 1,5 miljoen) zijn er banken die speciaal voor deze categorie niet-resident kopers hun diensten aanbieden. Het gaat dan om Private banks of speciale afdelingen van reguliere Italiaanse retail banken. Naast de annuïteitenhypotheek wordt dan ook onder bepaalde voorwaarden de aflossingsvrije hypotheek aangeboden. De financieringsopzet wordt zo ingericht dat deze fiscaal optimaal is.
Een aflossingsvrije hypotheek kan worden aangeboden voor vermogende klanten die bereid zijn om een deel van hun vermogen door een hierin gespecialiseerde private bank te laten beheren. Zo is het mogelijk om 100% aflossingsvrij te lenen, mits 50% van het leenbedrag als ‘Assets Under Management’ bij de bank wordt ondergebracht.
Integraal onderdeel van de dienstverlening van de banken die deze categorie klanten bedienen is het minimaliseren van de Italiaanse belastingen. Daartoe adviseren zij in samenspraak met u en Hypotheek & Buitenland over de opzet van de financiering en de administratieve opzet daarvan.
Financieren zonder bank
Alternatieven voor financiering van een Italiaans koopproject is het vinden van één of meerdere financiers buiten commerciële banken om. Dan kan gedacht worden aan vrienden of familie of aan andere vermogende ‘derden’ die een lening verstrekken. Via crowdfunding (of ‘peer-to-peer financing’) platformen kunnen vraag en aanbod elkaar vinden voor dit soort financiering. Er is een gespecialiseerd platform in oprichting voor voor de financiering van bedrijfsplannen en beleggingspanden in Italië. Laat uw gegevens achter via het contactformulier indien u op de hoogte wenst te worden gehouden over de formele startdatum; zowel als aspirant investeerder als aanvragers van financiering worden uitgenodigd hun gegevens achter te laten.
Indien er aanvulling op bankfinanciering benodigd is of als commerciële banken geen mogelijkheid bieden dan kunnen vrienden of familie inspringen met een lening of schenking. Ook dan is het mogelijk om een hypothecaire waarborg vast te leggen met het Italiaanse huis als onderpand.
Via een crowdfunding platform kan financiering worden geregeld voor ondernemers en vastgoedbeleggers. Investeerders kunnen op deze wijze hun beleggingen spreiden en profiteren van een interessant rendement. Zoekt u financiering voor uw onderneming of vastgoedbelegging in Italië of bent u geïnteresseerd in investeren in dergelijke projecten met hypothecaire waarborg laat uw gegevens achter via het contactformulier of per e-mail. U wordt op de hoogte gehouden van de formele start van het hierin gespecialiseerde platform.
Financieringspercentage
Het maximale financieringspercentage in Italië is voor niet-resident kopers momenteel 60% van de koopsom. Hypotheek & Buitenland werkt samen met een grote Italiaanse hypotheekintermediair (de Italiaanse ‘de hypotheker’) om de hypotheken te realiseren.
Voor niet-residenten van Italië is het maximale financieringspercentage 60%. Het speelveld van banken die de niet-residenten kunnen financieren is beperkt, maar er is zeker wat te kiezen.
Voor residenten van Italië kan tot maximaal 80% – 90% worden gefinancierd. Voor residenten is er een ruime keuze van banken; ook banken die geen aparte afdeling voor niet-resident kopers hebben kunnen daar terecht.
Er zijn momenteel geen Nederlandse banken die buitenlandse huizen financieren.
Hoe lager het leenpercentage hoe lager het risico voor de bank en hoe eerder een bank doorgaans bereid zal zijn om een hypothecair krediet te verstrekken. Houdt er wel rekening mee dat het niet zo is dat hoe lager het leenbedrag is hoe makkelijker het wordt om een hypotheek te krijgen. Voor leenbedragen onder de € 100.000 lopen de banken niet warm.
Komt de eigen inbreng in de koop van een andere lening, dan is dat voor een aantal banken een probleem. Men wil zien dat het eigen geld afkomstig is van spaargelden.
Onder niet-residenten wordt verstaan de kopers die op het moment van koop nog geen (fiscaal) resident van Italië zijn.
Toetsing op inkomen
Ook de Italiaanse banken toetsen of uw inkomen voldoende is om een hypotheek te kunnen krijgen. De banken staan het over het algemeen toe dat er tot maximaal 35% van het netto inkomen wordt besteed aan alle leninglasten, huur en alimentatie indien er als stel wordt gekocht. Indien alleen wordt gekocht is het maximale percentage 30%.
De Italiaanse banken eisen dat het inkomen uit salaris voortvloeit uit een vast dienstverband. Het Nederlandse fenomeen van de intentieverklaring kent men niet in Italië.
Het is mogelijk om hypotheek te krijgen indien het inkomen voortvloeit uit een eigen onderneming. Zie de nadere toelichting hierover bij “ONDERNEMERS”
Italiaanse banken kijken naar het netto pensioeninkomen vanaf bepaalde leeftijd. Welke leeftijd exact verschilt van bank tot bank. Soms hanteert men dan een bepaald wegingspercentage (‘ponderen’) van het huidige inkomen als toekomstig netto pensioeninkomen, soms kijkt men naar het daadwerkelijk te ontvangen netto pensioen.
Is het pensioeninkomen al gestart dan zullen Italiaanse banken toetsen met dat netto pensioeninkomen mits het een voor de duur van de aangevraagde hypotheek gegarandeerd pensioen is.
De Italiaanse banken nemen bestaande noch toekomstige huuropbrengsten mee als inkomen.
De Italiaanse banken nemen inkomen uit vermogen niet mee als inkomen dat wordt meegenomen in de toetsing. Het kan alleen dienen ter extra ondersteuning van de soliditeit van de hypotheekaanvraag.
Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen dat hoger is dan € 150.000 zijn er meer hypotheekmogelijkheden. Zie hier meer over bij “GROTE LEENBEDRAGEN”
Er wordt door Italiaanse banken ook getoetst op het bestaande uitgavenpatroon van hun aspirant klanten. Men ziet graag dat er een bepaalde ‘spaarcapaciteit’ is; oftewel dat er elke maand geld over is om te sparen.
Daarnaast toetsen ook steeds meer Italiaanse banken op de omvang van het spaargeld en hoeveel spaargeld er na de aankoop in Italië nog resteert.
Italiaanse banken nemen inkomen uit WAO of WIA niet mee als inkomen. Inkomen uit een particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans wel meegenomen als inkomen.
Ondernemers
Ook indien het inkomen uit zelfstandig ondernemerschap komt is het mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Italiaanse bank. Echter, men is bijzonder terughoudend in het meenemen van niet aan privé uitgekeerde winsten die in het bedrijf zijn gebleven.
De Italiaanse banken kijken naar de winst van de afgelopen drie jaren. Er moet minimaal 3 jaren jaarcijfers beschikbaar zijn en het bedrijf moet minimaal 3 kalenderjaren bestaan. Naast de winst zal men kijken naar de omzetontwikkeling en de vermogenspositie op de balans.
De eigen B.V. dient minimaal 3 jaar te bestaan en moet een gezonde winst- en omzetontwikkeling hebben. Ook de balans moet er gezond uit zien met een positief eigen vermogen en een acceptabele rekening courant verhouding met de eigenaar. De Italiaanse banken rekenen als inkomen het salaris en daadwerkelijk uitgekeerde dividend. Soms zijn banken bereid om ook het potentieel inkomen uit dividend (binnen het bedrijf gebleven winsten) in ogenschouw te nemen.
Indien er sprake is van een structuur van meerdere vennootschappen is het van belang om de resultaten en eigendomsverhoudingen duidelijk in kaart te brengen.
Italiaanse banken willen geen hypotheek verstrekken aan een buitenlandse vennootschap.
Aanvraag proces
Er is maar één keer de kans om een eerste indruk te maken bij een bank: wat ons betreft moet deze overrompelend goed zijn. Nadat de keuze voor een bepaalde route richting het realiseren van het gewenste hypothecair krediet is gemaakt (zie ook ‘voorbereiding’) start het aanvraagproces. Er zijn vijf fases te onderscheiden in het aanvraag proces: 1. vooraanvraag 2. dossier maken, 3. indienen, 4. monitoren en bijsturen, 5. afronding.
Om te verifiëren of een aanvraag inderdaad – in principe – haalbaar is wordt vaak eerst een vooraanvraag ingediend in samenspraak met onze Italiaanse partner.
Een goed gedocumenteerde aanvraag is essentieel voor een succesvolle aanvraag. Onduidelijkheden of hiaten in de documentatie zorgen voor de perceptie van extra risico bij de bank. Gezamenlijk wordt de documentatie zo compleet gemaakt dat alle essentiële elementen worden onderbouwd.
Hypotheek & Buitenland maakt een uitgebreid begeleidend schrijven waarin alle elementen worden toegelicht en er een vertaalslag wordt gemaakt zodat alles 100% duidelijk is voor de Italiaanse bank. De aanvraag wordt gecompleteerd met het aanvraagformulier van de bank waarna deze wordt ingediend.
Eenmaal ingediend volgen soms aanvullende vragen of verzoeken om additionele documenten. Onduidelijkheden worden opgehelderd en extra onderbouwing in de vorm van documenten wordt aangeleverd. Daar waar nodig, als de situatie daarom vraagt, wordt de aanvraag aangepast. Indien een aanvraag onverhoopt wordt afgewezen dan zal worden gepoogd de bank op andere gedachten te brengen door de bank te overtuigen van hun ongelijk. Mocht dat niet lukken dan volgt overleg en indien mogelijk het aanvragen van een hypotheek bij een andere Italiaanse bank.
Zodra het krediet comité van de bank een in principe akkoord op de hypotheekaanvraag heeft gegeven zal de taxatie worden gelanceerd. Onze Italiaanse partner stuurt de taxatie aan.
Wanneer het risico comité van de desbetreffende bank haar akkoord heeft gegeven en ook de taxatie een voldoende waarde uitwijst zal de bank haar definitief akkoord geven en het kredietaanbod en alle wettelijk verplichte documentatie sturen. In deze documenten staan alle details van de hypotheek die wordt aangeboden (het formele kredietaanbod) en tevens de risico’s, waarschuwingen en verplichtingen genoemd die verband houden met de hypotheek (standaard informatie document). Na inachtneming van de wettelijk verplichte bedenktijd kan het kredietaanbod worden geaccepteerd en kan de hypotheek worden geformaliseerd en de koop worden afgerond bij de notaris. Indien gewenst wordt met hulp van Hypotheek & Buitenland en de Italiaanse partner een bankrekening in Italië geopend en worden verzekeringen in orde gemaakt.
De doorlooptijd van een hypotheekaanvraag in Italië verschilt van bank tot bank en van traject tot traject. De bureaucratie en berg aan wettelijke regels in Italië is berucht wat maakt dat de doorlooptijd van een hypotheekaanvraag soms meerdere maanden kan zijn. Rekenend vanaf het moment dat de volledig gedocumenteerde hypotheekaanvraag is ingediend, weet je bij sommige banken na enkele weken waar je aan toe bent. Bij andere banken duurt het wel 3 a 4 maanden alvorens er een volledig akkoord is.
Er zijn altijd (beëdigde) vertalingen van Nederlandse documenten aan de orde bij een hypotheekaanvraag in Italië. De te verwachten kosten daarvan zijn € 500 a € 1.000. Het gaat daarbij om salarisstroken, fiscale aanslagen of andere documenten die vertaald moeten worden. Het is altijd het doel om de benodigde vertalingen tot een minimum te beperken.
Hypotheekvormen
Italië heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Italiaanse banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek is dan ook nagenoeg de enige hypotheekvorm die wordt aangeboden. Het is in Italië niet gebruikelijk om allerlei verplichte zij-producten – zoals een overlijdensrisicoverzekering – te verkopen samen met de hypotheek. Dit heeft te maken met de Italiaanse wetgeving ter bescherming van consumenten.
De annuïteitenhypotheek is de meest gebruikte hypotheekvorm in Italië. Bij het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en een minder gedegen pensioensysteem ligt de focus in Italië op het aflossen van de lening middels deze hypotheekvorm.
Aflossingsvrij wordt momenteel niet aangeboden in Italië aan niet-resident klanten. Alleen voor een bepaald profiel klanten met hoog inkomen en vermogen zijn er mogelijkheden voor een aflossingsvrije lening. Dit wordt aangeboden door enkele private banks die dat doen onder de voorwaarde dat er een bepaald deel van het privé vermogen onder hun beheer zal worden belegd.
De meeste Italiaanse banken worden niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. De meeste banken hanteren zelfs een harde ondergrens van € 100.000. In de praktijk betekent dit dat het lastiger is om een huis te financieren indien de koopsom lager dan € 170.000 is.
Italiaanse banken bieden meestal een vaste rente aan voor de gehele looptijd of een variabele rente.
De aangeboden rente in Italië aan de niet-resident klanten is vergelijkbaar met de Nederlandse hypotheekrente en dus is sprake van een concurrerende rente.
De Italiaanse financieringscultuur is gericht op het snel aflossen van een hypotheek. Daarom zijn looptijden van 30 jaar niet gebruikelijk. Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 20 jaar gangbaar en soms hanteert men een maximale looptijd van 15 jaar. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Hulp bij het verkrijgen van een hypotheek bij een Italiaanse bank is onontbeerlijk. Het traject is dermate bureaucratisch en er is sprake van zoveel Italiaanse wetgeving dat een hypotheek aanvragen zonder professionele begeleiding nagenoeg onmogelijk is. Aan deze begeleiding zijn kosten verbonden. Denk hierbij in totaal aan totale kosten van in totaal ca. 2% à 3% van het leenbedrag.
Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering is doorgaans zeer aan te raden. Door wettelijk beperkingen hieromtrent is het Italië niet mogelijk voor een overlijdensrisicoverzekering samen met hypotheek af te sluiten. Het is wel mogelijk om deze los af te sluiten. Dat kan eventueel ook in Nederland.
Bij het vervroegd aflossen van een hypothecaire lening is het in Italië niet meer toegestaan om een boete in rekening te brengen tenzij de hypotheek voor 2 februari 2007 al bestond. Dit is namelijk de datum van het in werking treden van de ‘Bersani wet’, die het in rekening brengen van een boete verbied.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in Italië ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan Italië ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in Italië niet mogelijk tenzij het vrij te maken bedrag gebruikt gaat worden voor een aankoop van een ander onroerend goed. Geld vrijmaken voor consumptieve doeleinden of om het pensioen aan te vullen is dus niet mogelijk.
Het is bij sommige Italiaanse banken tot maximaal 6 à 9 maanden na de aankoop nog mogelijk om een zogenaamde post-financiering aan te vragen. Oftewel, de gelden die zijn voorgeschoten voor de koop weer terug te halen middels een hypotheek.
Looptijd en Leeftijd
Wat betreft het aspect leeftijd is de financieringscultuur in Italië anders dan in Nederland. De maximale leeftijd waarop een hypotheek moet zijn beëindigd is op het 75ste levensjaar. Dit aspect heeft impact op de maximale looptijd en dus ook op de haalbaarheid van een hypotheekaanvraag.
Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 25 jaar mogelijk. In de praktijk zullen banken aan niet-resident kopers meestal looptijden van maximaal 20 jaar aanbieden.
De leeftijd waarop een hypotheek wordt aangevraagd heeft impact op het maximaal te lenen bedrag. Het maximaal te lenen bedrag is namelijk lager wanneer de maandlasten hoger zijn. En de maandlasten zijn bij een annuïteitenhypotheek hoger wanneer de looptijd korter is.
Kooptraject Italië
Wanneer u het huis heeft gevonden dat u wilt kopen dan start het hele proces van de aankoop in Italië. Hieronder staan de verschillende stappen van het proces aangegeven
Wanneer het huis eenmaal is gevonden dan is de eerste stap het overeenstemming bereiken over de prijs. Houdt er rekening mee dat er nogal wat cowboy-achtige types actief zijn als makelaar die zeer bedreven zijn in het onder druk zetten van een koper om maar zo snel mogelijk akkoord te gaan met een koopprijs en een proposta di acquisto (aanbod tot koop) te tekenen en een aanbetaling te doen. Pas hier mee op. Het is van belang eerst het één en ander aan controles omtrent het te kopen object uit te voeren. En realiseer u dat het ondertekenen van dit document niet vrijblijvend is. Er ontstaat dan namelijk de verplichting om een contratto preliminare di vendita (voorlopige koopovereenkomst) te sluiten. Het is aan te bevelen om al in deze fase een juridisch adviseur in de arm te nemen.
Start het aanvraagproces ruim op tijd. Mogelijk kunt u al een beetje de bocht afsnijden door zo snel als mogelijk de aanvraag in te dienen. Zie ‘AANVRAAG PROCES’
Twijfelt u over de bouwkundige staat van het huis? Laat dan een bouwkundige keuring verrichten. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland voor advies hierover.
De koper kiest een notaris, mede omdat hij de notaris ook moet betalen. De kosten voor zijn dienstverlening bedragen ca. 1%. Zie ook: GOEDE “VOORBEREIDING”
Een Italiaanse notaris is onpartijdig en heeft de rol een veelheid aan elementen te controleren, echter desondanks is het aan te bevelen u juridisch bij te laten staan wanneer u geen ervaring heeft met kopen in Italië. Er zijn een aantal gespecialiseerde juridische bureaus actief waar Hypotheek & Buitenland u mee in contact kan brengen.
Wij kunnen u helpen met het in orde maken van een notariële volmacht voor het afronden van de koop vanuit Nederland. Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht ‘op afstand’ (via zoom/teams) in orde kan worden gemaakt.
De aanzet voor een contratto preliminare di vendita (koopovereenkomst) wordt doorgaans door de Italiaanse notaris gedaan. Laat u over de inhoud adviseren door uw juridisch adviseur.
De opschortende voorwaarde voor financiering is niet populair bij Italiaanse verkopers, maar deze kan wel degelijk worden opgenomen in de proposta di acquisto (aanbod tot koop) en in de contratto preliminare di vendita (Italiaanse koopcontract). Neem contact op met Hypotheek & Buitenland om te bespreken hoe een koop kan worden opgezet zonder het risico van verlies van de aanbetaling.
De resultante van het hypotheek aanvraagproces is de ontvangst van het onvoorwaardelijke kredietaanbod. Na aanvaarding van het kredietaanbod is de bank klaar om de hypotheekgelden vrij te geven.
Wanneer de koop aanstaande is dient uw huis verzekerd te zijn voor brand (en diefstal). Hypotheek & Buitenland heeft contacten met partijen die hiervoor een concurrerende offerte kunnen maken.
Het hebben van een Italiaanse bankrekening is onontbeerlijk wanneer u een huis in Italië bezit. Onderdeel van het hypotheek aanvraagproces is ook het openen van een Italiaanse bankrekening. Daarvoor wordt een afspraak gemaakt met de hypotheekverstrekkende bank om ter plaatse een bankrekening te openen.
De daadwerkelijke koop dient te worden bekrachtigd door een Italiaanse notaris. Hij zal de koopakte (Atto) legaliseren met zijn handtekening en formele stempel. Daarna kan de eigendomsakte in het Italiaanse kadaster worden ingeschreven, waarna de koper officieel eigenaar is geworden. Via de notaris kan ook een notariële volmacht worden opgemaakt waarna de koop op afstand kan worden
Hoe lang het kooptraject duurt is afhankelijk van welke vertragende elementen er aan de orde zijn. Sommige trajecten duren 2½ maand sommige wel 6 maanden.
Nieuw- en verbouw
Hypotheek & Buitenland kan u op dit moment alleen van dienst zijn met een hypotheek voor nieuwbouw wanneer de woning al helemaal is afgebouwd. Een hypotheek waarbij de gelden stapsgewijs worden vrijgegeven al naar gelang de werken vorderen wordt dus op dit moment niet aangeboden via onze bemiddeling. Het is via onze bemiddeling wel mogelijk om een hypotheek voor renovaties/verbouwingen aan uw Italiaanse woning aan te vragen.
Het maximale financieringspercentage bij nieuwbouw wordt toegepast op de som van de aankoop van de grond en de totale bouwsom.
Bij verbouwingen wordt het maximale financieringspercentage toegepast op de som van de alle verbouwingen waarvan offertes van officiële Italiaanse aannemers beschikbaar zijn.
Het traject van het voor elkaar krijgen van financiering van nieuwbouw vergt intensieve begeleiding en is tijdrovend. Hypotheek & Buitenland begeleid ook deze trajecten, maar wel tegen een hoger tarief voor de dienstverlening ten opzichte van financiering van bestaande bouw.
Een hypotheek aanvragen voor verbouwingen wanneer die met een Nederlandse aannemer, ‘een mannetje’ of zelfbouw wordt gewerkt financieren de Italiaanse banken niet. Alleen wanneer met officiële Italiaanse aannemers wordt gewerkt kunnen verbouwingen worden gefinancierd met een hypotheek.
Vrijgave van de hypotheekgelden bij een verbouwingshypotheek geschieden uit bouwdepot op afroep van de klant al naar gelang de werken vorderen en de facturen binnenstromen. Vaak vindt dan ook een interim taxatie plaats waarbij gecheckt wordt of de werken ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Voorwaarde voor vrijgave van de hypotheekgelden is dat er een hypothecaire waarborg is gesteld op het huis middels hypothecaire akte.
Verhuur
Seizoensverhuur van een Italiaanse vakantiewoning is vrij gebruikelijk en hypotheekverstrekkende Italiaanse banken vinden dat ook prima. Alleen wanneer een object overduidelijk in de toekomst de bron van het (enige) inkomen gaan zijn dan wil men niet regulier financieren. Verhuuropbrengsten zijn in Italië fiscaal belast en niet in Nederland. Er dient dan ook in Italië aangifte over deze inkomsten te worden gedaan.
Italiaanse banken hebben geen problemen met seizoensverhuur van een huis dat gekocht wordt met een hypotheek op basis van bestaand inkomen. Van belang is wel dat het object Niet al te commercieel van aard is. Dus bestaande Agriturismo’s, Bed & Breakfasts, hotels, of objecten met meerdere te verhuren bijgebouwen of heel veel kamers (met aparte badkamer) kunnen de bank doen concluderen dat er andere plannen zijn dan puur privégebruik en incidentele seizoen verhuur. Wanneer er bij banken het vermoeden bestaat dat er bij de aspirant klanten plannen zijn om ‘het roer om te gooien’ en een toeristisch bedrijf te starten of over te nemen in Italië dan concludeert men dat het bestaande inkomen zal eindigen en dat de gevraagde hypotheek in feite bedrijfsfinanciering is.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Italië bepaalt dat Italië mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in Italië is gelegen zoals een tweede verblijf. Daardoor wordt de (netto) waarde van een Italiaans huis in Italië belast en niet meer in Nederland (box 3). Verhuuropbrengsten zijn in Italië belast en hierover dient dus belastingaangifte te worden gedaan in Italië.
De verhuur van een Italiaans huis dat deels is gefinancierd met een hypotheek kan een interessante aanvulling op het pensioen zijn. Wanneer verhuurrendementen de hypotheek- en overige lasten dekken dan ‘komt het huis naar je toe’ doordat na volledige aflossing van de hypotheek er een hypotheekvrije woning resteert die verhuuropbrengsten genereert.
Er zijn meerdere verhuurplatformen voor tweede woningen. Deze platvormen bieden dienstverlening in verschillende gradaties. Van alleen bemiddeling bij verhuur (via een boekingsmodule) tot volledige uitbesteding van de verhuur inclusief lokale handling.
Acceptatie onderpand
Italiaanse banken zijn kritisch op het type object dat men wil financieren. Huizen die niet bewoonbaar zijn of erg afgelegen zijn gesitueerd worden als onvoldoende courant gezien en zijn vaak niet financierbaar via een bank.
Italiaanse banken willen niet alle huizen financieren. Alleen die huizen die in hun ogen voldoende courant zijn, dat wil zeggen huizen die – mocht de (financiële) nood aan de man komen – weer enigszins vlot te verkopen zijn willen ze financieren.
Een bank zal om meerdere kadastrale uittreksels vragen over het te financieren onderpand, om een veelheid aan data over het onderpand te verifiëren. Kern van dit onderzoek is om te verifiëren of hetgeen dat is gebouwd ook legaal is.
Huizen die in zo ’n slechte staat verkeren dat ze niet bewoonbaar zijn zal een bank niet willen financieren. Kernelementen daarbij zijn dat een huis minimaal dient te beschikken over stromend water, een enigszins up-to-date elektriciteitsvoorziening, verwarming, een rioolaansluiting of goed werkende septic tank, een keuken en een badkamer.
Erg afgelegen gesitueerde huizen – ver van een dorp of stad – en ver van ‘de bewoonde wereld’ zijn lastiger te financieren dan huizen die meer ‘in de bewoonde wereld’ liggen. Ook zijn er bepaalde incourante regio’s waar banken meer terughoudend zijn om te financieren dan in regio’s met een bloeiende huizenmarkt.
Bijzondere objecten als kastelen of wijndomeinen zijn lastiger te financieren. Voor dit soort speciale objecten is er een (zeer) kleine markt en verkoop kan jaren duren. Ook huizen die zeer A-typisch zijn voor de regio willen nog wel eens een probleem zijn evenals huizen met erg veel grond (tientallen hectaren). Banken vragen zich namelijk af of het zo ’n niet-resident koper wel gaat lukken al dat land te onderhouden.
Een heel groot deel eigen geld inbrengen bij een aankoop vergoot de kans op het over de streep trekken van de bank om te financieren. Maar voor veel objecten is dat vaak ook nog niet genoeg. Hierbij speelt het feit dat het systeem van het uitwinnen van het onderpand door het te veilen – als ultieme consequentie van het niet meer (kunnen) voldoen aan de maandelijkse hypotheekverplichtingen – in Italië niet in alle regio’s goed functioneert. Soms lukt het namelijk ook niet om een huis op een veiling voor een voldoende bedrag te verkopen.
Huizen of objecten waar het voor een bank overduidelijk is dat deze in de toekomst uitgebaat zullen gaan worden als commercieel object (bijvoorbeeld in de toeristische sector) worden niet gefinancierd als tweede woning op basis van bestaand inkomen.
Bedrijfsplannen financieren
Hypotheek & Buitenland begeleid momenteel geen aanvragen voor ondernemingsfinanciering in Italië. Wij kunnen dus niet helpen bij hypotheekaanvragen voor het starten of overnemen van een object in de toeristische sector, waarbij het duidelijk is dat het bestaande inkomen in Nederland zal gaan wegvallen. De dienstverlening van Hypotheek & Buitenland beperkt zich op dit moment tot hypotheekadvies en bemiddeling bij de koop van een tweede of vakantiewoningen. Zie voor advies bij bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
Heeft u plannen om een Agriturismo, Bed & Breakfast te beginnen / over te nemen , gîtes uit te gaan baten, een (mini-)camping of hotel te kopen of te beginnen waarbij het te kopen object in Italië centraal staat en waarbij de toekomstige inkomstenstroom die uit de bedrijfsactiviteiten voortvloeit benodigd is voor het voldoen van de maandlasten van de hypotheek, dan valt dat niet meer onder het aanvragen van een reguliere hypotheek op basis van bestaand inkomen. Dan is namelijk sprake van ondernemingsfinanciering. Wilt u daarvoor in aanmerking komen dan zal er – net als in Nederland – een bedrijfslening moeten worden aangevraagd bij een lokale bank waarbij het bedrijfsplan – en dus de toekomstige verwachte inkomensstroom – de basis vormt.
Hypotheek & Buitenland kan u niet begeleiden bij dit soort trajecten en kan u niet begeleiden bij het aanvragen van bedrijfsleningen bij Italiaanse banken. Onze dienstverlening beperkt zich uitsluitend tot advisering en bemiddeling van het verkrijgen van hypothecair krediet waarbij een bestaand en bestendig inkomen de basis vormt voor de koop van een tweede of vakantiewoning.
Een steeds meer gebruikte route voor financiering van bedrijfsplannen is het vinden van een lening via een crowdfundingplatform. Zie voor advies bij dit soort bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
In sommige uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat een woning in Italië – waarbij het het plan is om daar in de toekomst mee te gaan ondernemen – in eerste instantie als tweede woning wordt gekocht. Dat kan alleen wanneer een bank ervan overtuigd is dat er geen sprake is van plannen om in de nabije toekomst naar Italië te verhuizen en aldaar en nieuw leven (met nieuwe bron van inkomen) op te bouwen.
Kosten aankoop en doorlopende kosten
Onder de ‘kosten koper’ (ook wel ‘notariskosten’ genoemd) worden doorgaans het totaal aan kosten gerekend die verschuldigd zijn aan belastingen en het honorarium van de notaris. Deze kosten zijn tweeledig: één deel de kosten in verband met de koop van de onroerende zaak en het tweede deel dat verband houdt met de notariële vastlegging van de hypotheek. De overdrachtsbelasting voor een tweede woning bedraagt 9% van de kadastrale waarde van huis. De totale notariskosten zijn doorgaans ca. 1% van de kadastrale waarde met een maximum van € 3.500.
Bij de koop van bestaande bouw is overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor vakantiehuizen is de overdrachtsbelasting 9% voor hoofdverblijven is dat 3%. Dit percentage wordt toegepast op de kadastrale waarde, die doorgaans veel lager is dan de aankoopprijs. Daarbovenop zijn de notariskosten verschuldigd en kosten voor de diensten van de Geometra. Over hun vergoedingen is BTW (IVA) verschuldigd.
Het is zeer te adviseren om een juridisch adviseur in de arm te nemen die u bijstaat gedurende het kooptraject. Een goede juridisch adviseur verdient zijn honorarium meer dan terug. Wij kunnen u in contact brengen met een goede Nederlandstalige juridisch adviseur.
In Italië zijn makelaarscourtages van 3% van de koop gebruikelijk met een minimum van € 6.000.
Naast de kosten koper zijn vaak nog meer kosten aan de orde zoals kosten voor een bouwkundige keuring, de taxatie, vertalingen, juridisch, fiscaal en financieel advies.
Eenmaal eigenaar van het huis, bent u jaarlijks lokale belastingen verschuldigd (imposta municipal unica, IMU). De basis voor de belastingen is de kadastrale waarde+5%. Hierover wordt – afhankelijk van een aantal factorenen locatie van het onroerend goed – een jaarlijkse belasting geheven van 0.40% to 0.76%.
De belasting op winst bij verkoop is een belasting bedoelt om speculatie met onroerend goed te ontmoedigen en is verschuldigd wanneer u het huis met winst verkoopt. Wordt de Italiaanse woning binnen 5 jaar met winst verkocht? Dan is over de verkoopwinst 20% inkomstenbelasting verschuldigd.
Over eigen vermogen dat in een Italiaans huis wordt gestoken is in het belastingverdrag tussen Nederland en Italië afgesproken dat Italië daarover in principe mag heffen. Concreet betekent dit dat het huis wel in Nederland moet worden aangegeven in de belastingaangifte, maar dat er een ‘voorkoming voor dubbele heffing’ wordt toegepast die maakt dat de netto waarde van het huis niet in de box 3 berekening wordt meegenomen. Italië kent geen vermogensbelasting zoals de Nederlandse box 3 heffing. Verhuurinkomsten worden progressief belast binnen de Italiaanse inkomstenbelasting (23% – 43%), een lump-sum aftrek is aftrekbaar als kosten (tot maximaal 30% van de verhuuropbrengsten).
Op de website van de Italiaanse belastingdienst kunt u gedetailleerde informatie vinden over de Italiaanse belastingregels in het Engels: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/english/nse/individuals
Goede voorbereiding
Goed voorbereid zijn is vaak het halve werk en het voorkomt, wanneer u eenmaal dieper in het koopproces bent aanbeland, stress en paniekvoetbal. Kortom goed voorbereid zijn is zorgvuldig en gecontroleerd kopen. Wij kunnen u bij het voorbereidingsproces van dienst zijn. Wij hebben een uitgebreid netwerk van specialisten in de branche.
Is het kopen en bezitten van een huis in Italië wel echt iets voor u? En hoe pakt u het aan? Er zijn hierover legio boeken beschikbaar. Wij geven u graag tips.
Als u een huis in Italië gaat kopen dan is enige kennis van de Italiaanse taal onontbeerlijk. Het begint bij taal, ook in Italië.
U kunt geen huis kopen in Italië zonder te beschikken over een Italiaans fiscaal nummer; het Codice fiscale. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland over hoe dit nummer aan te vragen of bezoek: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/english/nse/individuals/tax-identification-number-for-foreign-citizens
Als u niet weet wat u te besteden heeft dan kunt u niet zoeken naar een huis. Laat u hierin adviseren; aan de hand van het beschikbare eigen vermogen en uw leencapaciteit kan het koopbudget worden bepaald. Neem contact met ons op voor een kosteloze oriënterende ‘quick scan’ en eventueel een vooraanvraag bij een Italiaanse bank.
Een goede planning geeft overzicht en dus controle over uw project. Maak een tijdsbalk waarin duidelijk wordt hoeveel tijd u ongeveer kwijt zult zijn aan elke fase in het koopproces.
Voorkom dat u teveel op meerdere gedachten (regio’s) blijft hinken. Focus u op een bepaalde Italiaanse regio en voorkom zo dat een te brede oriëntatie u te veel tijd kost en het alleen maar zoeken wordt en uw plan nooit concreet wordt.
Om straks beslagen ten ijs te komen voor het aanvragen van een hypotheek is het zeer verstandig om u daar in deze fase al op voor te bereiden. Er zullen namelijk heel veel documenten worden gevraagd omtrent uw identiteit, inkomen, lasten en het toekomstig onderpand.
Als u nog nooit in Italië een huis heeft gekocht is het onverstandig de koop zonder hulp van buitenaf te willen afhandelen. U zult merken dat het ondoenlijk is om bij elk onderwerp opnieuw het wiel te moeten uitvinden. Bovendien verdient een goede adviseur zijn geld terug. Breng in kaart welke adviseurs u kunt benaderen. Daarbij is het met name belangrijk dat u tijdig een juridisch adviseur benadert die wordt ongelijnd om u bij te staan op bij uw koop.
De rol van de notaris in Italië is enigszins vergelijkbaar met de rol van de notaris in Nederland. Ook een Italiaanse notaris controleert en onderzoekt of hetgeen in een koopovereenkomst wordt verklaard ook klopt. Dan gaat het onder andere over de registraties van het onroerend goed, de status wat betreft eventuele hypothecaire waarborgen die op het object rusten.
Wij kunnen u helpen met het alvast in orde maken van een notariële volmacht (power of attorney) voor het afronden van de koop vanuit Nederland (dus zonder dat u speciaal naar Italië hoeft de reizen om persoonlijk bij de notaris uw handtekening te zetten). Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht en apostille op afstand (via zoom/teams) in orde kan worden gemaakt.
Zeker bij de wat omvangrijkere aankoopbedragen is het verstandig om vooraf na te denken over ‘estate planning’; oftewel het voorkomen van het in de toekomst betalen van (te veel) erf-en successiebelasting. In Italië is het betalen van dubbele erfbelasting over het onroerend goed (zowel in Nederland als Italië) reëel! Laat u hierover adviseren.
Hypotheek oversluiten
Wij bemiddelen op dit moment niet bij het oversluiten/herfinancieren van een bestaande hypotheek op een Italiaans huis.
