Frankrijk Hypotheek
Niet-resident financieringsspecialist sinds 2003
Belangrijke thema’s
Grote leenbedragen
Bij grotere aankoopsommen (vanaf ca. € 1,5 miljoen) zijn er banken die speciaal voor deze categorie niet-resident kopers hun diensten aanbieden. Het gaat dan om Private banks of speciale afdelingen van reguliere Franse retail banken. Naast de annuïteitenhypotheek wordt dan ook onder bepaalde voorwaarden de aflossingsvrije hypotheek aangeboden. De financieringsopzet wordt zo ingericht dat deze fiscaal optimaal is.
Een aflossingsvrije hypotheek kan worden aangeboden voor vermogende klanten die bereid zijn om een deel van hun vermogen door een hierin gespecialiseerde private bank te laten beheren. Zo is het mogelijk om 100% aflossingsvrij te lenen, mits 50% van het leenbedrag als ‘Assets Under Management’ bij de bank wordt ondergebracht.
Integraal onderdeel van de dienstverlening van de banken die deze categorie klanten bedienen is het minimaliseren van de Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Daartoe adviseren zij over de algehele opzet van de financiering en de administratieve registratie daarvan.
Financieren zonder bank
Alternatieven voor financiering van een Frans koopproject is het vinden van één of meerdere financiers buiten commerciële banken om. Dan kan gedacht worden aan vrienden of familie of aan andere vermogende ‘derden’ die een lening verstrekken. Via crowdfunding (of ‘peer-to-peer financing’) platformen kunnen vraag en aanbod elkaar vinden voor dit soort financiering. Er is een gespecialiseerd platform in oprichting voor voor de financiering van bedrijfsplannen en beleggingspanden in Frankrijk. Laat uw gegevens hier achter indien u op de hoogte wenst te worden gehouden over de formele startdatum; zowel als aspirant investeerder als aanvragers van financiering worden uitgenodigd hun gegevens achter te laten.
Indien er aanvulling op bankfinanciering benodigd is of als commerciële banken geen mogelijkheid bieden dan kunnen vrienden of familie inspringen met een lening of schenking. Ook dan is het mogelijk om een hypothecaire waarborg vast te leggen met het Franse huis als onderpand.
Via een crowdfunding platform kan financiering worden geregeld voor ondernemers en vastgoedbeleggers. Investeerders kunnen op deze wijze hun beleggingen spreiden en profiteren van een interessant rendement. Zoekt u financiering voor uw onderneming of vastgoedbelegging in Frankrijk of bent u geïnteresseerd in investeren in dergelijke projecten met hypothecaire waarborg laat uw gegevens hier achter. U wordt op de hoogte gehouden van de formele start van het hierin gespecialiseerde platform.
Financieringspercentage
Het maximale financieringspercentage in Frankrijk verschilt van bank tot bank, van regio tot regio en van project tot project. Als niet-resident koper kan er momenteel tot maximaal 85% tot 65% van de koopsom worden gefinancierd.
Voor residenten van Frankrijk kan tot maximaal 100% tot 90% worden gefinancierd. Daarbij is er een ruime keuze van banken. Sommige regionaal opererende banken kunnen ook aspirant-residenten van Frankrijk financieren als ware zij al resident.
Hypotheek & Buitenland heeft veel contacten in Frankrijk met zowel landelijk opererende banken als regionaal opererende banken. Er is dus wat te kiezen.
Er zijn momenteel geen Nederlandse banken die buitenlandse huizen financieren.
Hoe lager het leenpercentage hoe lager het risico voor de bank en hoe eerder een bank doorgaans bereid zal zijn om een hypothecair krediet te verstrekken. Houdt er wel rekening mee dat het niet zo is dat hoe lager het leenbedrag is hoe makkelijker het wordt om een hypotheek te krijgen. Voor leenbedragen onder de € 100.000 of soms zelfs € 150.000 lopen de banken niet warm.
Komt de eigen inbreng in de koop van een andere lening, dan is dat voor een aantal banken een probleem. Men wil zien dat het eigen geld afkomstig is van spaargelden.
Onder niet-residenten wordt verstaan de kopers die op het moment van koop nog geen (fiscaal) resident van Frankrijk zijn.
Toetsing op inkomen
Ook de Franse banken toetsen of uw inkomen voldoende is om een hypotheek te kunnen krijgen. De manier van toetsen verschilt van bank tot bank. De banken staan het over het algemeen toe dat er tot maximaal 30%-39% van het bruto inkomen aan leninglasten, huur en alimentatie wordt besteed. Sommige Franse banken hechten als toetsingsnorm meer waarde aan het restinkomen dan het leenpercentage. Enkele Franse banken trekken de bijdrage Zorgverzekeringswet nog af van het inkomen voordat er wordt getoetst.
De meeste Franse banken eisen dat het inkomen uit salaris voortvloeit uit een vast dienstverband. Sommige Franse banken zijn hier minder streng in of controleren het niet actief. Het Nederlandse fenomeen van de intentieverklaring kent men niet in Frankrijk.
Het is mogelijk om hypotheek te krijgen indien het inkomen voortvloeit uit een eigen onderneming. Zie de nadere toelichting hierover bij “ondernemers”.
Franse banken kijken naar het pensioeninkomen vanaf bepaalde leeftijd. Welke leeftijd exact verschilt van bank tot bank. Soms hanteert men dan een bepaald wegingspercentage (‘ponderen’) van het huidige inkomen als toekomstig pensioeninkomen, soms kijkt men naar het daadwerkelijk te ontvangen pensioen.
Is het pensioeninkomen al gestart dan zullen Franse banken toetsen met dat pensioeninkomen mits het een voor de duur van de aangevraagde hypotheek gegarandeerd pensioen is.
De meeste Franse banken nemen bestaande huuropbrengsten mee als inkomen. Daarbij varieert het van bank tot bank welk percentage daarvan wordt meegenomen als inkomen. Men kijkt daarbij niet naar de netto huuropbrengsten: dus de bestaande hypotheeklasten van een verhuurd pand zullen in zijn geheel meewegen in de toetsing van de hypotheekaanvraag.
Als de haalbaarheid van een dossier afhankelijk is van toekomstige huuropbrengsten zal een aanvraag doorgaans niet worden goedgekeurd.
Is er geen of een gering regulier inkomen, maar komt het inkomen uit vermogen, dan zijn sommige Franse banken bereid te kijken naar de omvang van het vermogen om daar een bepaald vast inkomen uit te veronderstellen. Daarbij wordt soms een vast percentage aan rendement verondersteld, of – indien het inkomen aantoonbaar ‘bestendig’ is – wordt naar de daadwerkelijk behaalde rendementen gekeken.
Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen dat hoger is dan € 150.000 zijn er meer hypotheekmogelijkheden. Neem hierover contact op voor meer informatie.
Er wordt door Franse banken ook getoetst op het bestaande uitgavenpatroon van hun aspirant klanten. Men ziet graag dat er een bepaalde ‘spaarcapaciteit’ is; oftewel dat er elke maand geld over is om te sparen.
Daarnaast toetsen ook steeds meer Franse banken op de omvang van het spaargeld en hoeveel spaargeld er na de aankoop in Frankrijk nog resteert.
Franse banken nemen inkomen uit WAO of WIA niet mee als inkomen. Inkomen uit een particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans wel meegenomen als inkomen.
Ondernemers
Ook indien het inkomen uit zelfstandig ondernemerschap komt is het mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Franse bank. Echter, men is terughoudend in het meenemen van niet aan privé uitgekeerde winsten die in het bedrijf zijn gebleven. Enkele regionale banken financieren alleen klanten met een inkomen uit salaris.
De Franse banken kijken naar de winst van de afgelopen drie jaren. Er moet minimaal 3 jaren jaarcijfers beschikbaar zijn en het bedrijf moet minimaal 3 kalenderjaren bestaan. Naast de winst zal men kijken naar de omzetontwikkeling en de vermogenspositie op de balans.
De eigen B.V. dient minimaal 3 jaar te bestaan en moet een gezonde winst- en omzetontwikkeling hebben. Ook de balans moet er gezond uit zien met een positief eigen vermogen en een acceptabele rekening courant verhouding met de eigenaar. De Franse banken rekenen als inkomen het salaris en daadwerkelijk uitgekeerde dividend. Soms zijn banken bereid om ook het potentieel inkomen uit dividend in ogenschouw te nemen.
Indien er sprake is van een structuur van meerdere vennootschappen is het van belang om de resultaten en eigendomsverhoudingen duidelijk in kaart te brengen.
Franse banken willen geen hypotheek verstrekken aan een buitenlandse vennootschap.
Aanvraag proces
Er is maar één keer de kans om een eerste indruk te maken bij een bank: wat ons betreft moet deze overrompelend goed zijn. Nadat de keuze voor een bepaalde route richting het realiseren van het gewenste hypothecair krediet is gemaakt (zie ook ‘voorbereiding’) start het aanvraagproces. Er zijn vijf fases te onderscheiden in het aanvraag proces: 1. vooraanvraag 2. dossier maken, 3. indienen, 4. monitoren en bijsturen, 5. afronding.
Om te verifiëren of een aanvraag inderdaad – in principe – haalbaar is wordt vaak eerst een vooraanvraag ingediend bij de beoogde Franse bank.
Een goed gedocumenteerde aanvraag is essentieel voor een succesvolle aanvraag. Onduidelijkheden of hiaten in de documentatie zorgen voor de perceptie van extra risico bij de bank. Gezamenlijk wordt de documentatie zo compleet gemaakt dat alle essentiële elementen worden onderbouwd.
Hypotheek & Buitenland maakt een uitgebreid begeleidend schrijven waarin alle elementen worden toegelicht en er een vertaalslag wordt gemaakt zodat alles 100% duidelijk is voor de Franse bank. De aanvraag wordt gecompleteerd met het aanvraagformulier van de bank waarna deze wordt ingediend.
Eenmaal ingediend volgen soms aanvullende vragen of verzoeken om additionele documenten. Onduidelijkheden worden opgehelderd en extra onderbouwing in de vorm van documenten wordt aangeleverd. Daar waar nodig, als de situatie daarom vraagt, wordt de aanvraag aangepast. Indien een aanvraag onverhoopt wordt afgewezen dan zal worden gepoogd de bank op andere gedachten te brengen middels een appel sur refus. Mocht dat niet lukken dan volgt overleg of het aanvragen van een hypotheek bij een andere Franse bank mogelijk is.
Wanneer het risico comité van de desbetreffende bank haar akkoord heeft gegeven en ook de taxatie een voldoende waarde uitwijst zal de bank haar kredietaanbod uitbrengen. Na inachtname van de wettelijk verplichte bedenktijd (loi Scrivener), en verificatie van de hypotheekvoorwaarden kan het aanbod worden aanvaard. Indien gewenst wordt met hulp van Hypotheek & Buitenland een bankrekening in Frankrijk geopend en worden verzekeringen in orde gemaakt. Afronding volgt nadat de notaris de concept hypotheekakte van de bank heeft ontvangen en de hypotheekgelden heeft vrijgegeven op de derdenrekening van de Franse notaris.
Houdt rekening met een doorlooptijd van 6 a 8 weken nadat de volledig gedocumenteerde hypotheekaanvraag is ingediend. Dit is echter een gemiddelde; sommige banken zijn vlot, sommige traag. Langer zijn de doorlooptijden bij de complexere hypotheekaanvragen zoals bij uitkoop van een (ex-)partner (rachat de soulte), herfinanciering en financiering van nieuwbouw.
Meestal is een taxatie benodigd nadat de initiële beoordeling heeft plaatsgevonden. Het verschilt van bank tot bank wie dit moet organiseren. Soms doet de bank het op haar kosten, soms vraagt de bank de klant om een taxatierapport aan te leveren.
Banken die niet vaak te maken hebben met niet-resident klanten (vaak regionale banken), vragen nogal eens om (beëdigde) vertalingen van een aantal documenten, zoals salarisstroken, fiscale aanslagen of andere documenten. Het doel is om de vertalingen tot een minimum te beperken.
Hypotheekvormen
Frankrijk heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Franse banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek is dan ook verreweg de meest gebruikte hypotheekvorm. De aflossingsvrije hypotheek wordt niet of nauwelijks aangeboden.
De annuïteitenhypotheek (prêt amortisable) is de meest gebruikte hypotheekvorm in Frankrijk. Bij het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en een minder gedegen pensioensysteem ligt is de focus in Frankrijk op het aflossen van de lening middels deze hypotheekvorm.
Aflossingsvrij is momenteel – onder strikte voorwaarden – bij één Franse bank beschikbaar voor de niet-residenten. Deze voorwaarden komen er op neer dat er al bij het aanvragen van de hypotheek moet worden aangetoond dat er meer dan voldoende (liquide) vermogen is om de hypotheek in de toekomst te kunnen aflossen. De maximale looptijd is 14 jaar.
Franse banken worden niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. Sommige banken hanteren zelfs een harde ondergrens van € 100.000 of € 150.000.
Franse banken bieden meestal een vaste rente aan voor de gehele looptijd. Soms is ook een variabele rente mogelijk al dan niet met een ingebouwde bescherming tegen stijgende rente zoals een renteplanfond of de ‘accordeonformule’. Een vaste rente van 5, 10 of 15 jaar zoals wij dat gewend zijn in Nederland wordt niet of nauwelijks aangeboden.
De aangeboden rente verschilt van bank tot bank. Bij de banken die een aparte afdeling hebben voor de niet-residenten klanten is de aangeboden rente vaak ca. 1% hoger dan bij regionaal opererende banken of ‘private banks’. Het renteniveau van deze banken is vergelijkbaar of net iets lager dan het gangbare Nederlandse renteniveau.
De Franse financieringscultuur is gericht op het snel aflossen van een hypotheek. Daarom zijn looptijden van 30 jaar niet gangbaar. Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 25 jaar mogelijk, maar vaak is de maximale looptijd ook 20 jaar. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Een afsluitprovisie is gebruikelijk bij de Franse banken. Deze varieert per bank. Soms is het enkele honderden euro’s, soms 1% van de leensom.
Een overlijdensrisicoverzekering wordt door de meeste banken verplicht gesteld. Een enkele Franse bank is bereid af te zien van de verplichting een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Zie meer informatie over overlijdensrisicoverzekeringen bij “Leeftijd en looptijd”
Banken zijn commerciële instellingen en zeker voor de niet-resident klanten – waarvoor ze een stapje extra moeten zetten – stellen ze als voorwaarde dat naast de lening ook andere producten van deze bank worden afgenomen, zoals een betaalrekening, een brandverzekering en soms ook een spaarrekening waarop een bepaald minimaal bedrag dient te worden gestort.
Bij het vervroegd aflossen van de lening is een boete verschuldigd bij de Franse banken. Consumenten zijn evenwel beter beschermd dan in Nederland en de boete voor vervroegd aflossen is aan een wettelijk maximum gebonden in Frankrijk.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in Frankrijk ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan Frankrijk ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in Frankrijk niet mogelijk tenzij het vrij te maken bedrag gebruikt gaat worden voor een aankoop van een ander onroerend goed. Geld vrijmaken voor consumptieve doeleinden of om het pensioen aan te vullen is dus niet mogelijk.
Het is tot maximaal 6 à 9 maanden na de aankoop nog mogelijk om een zogenaamde post-financiering aan te vragen. Oftewel, de gelden die zijn voorgeschoten voor de koop weer terug te halen middels een hypotheek.
Het is mogelijk om hypotheek te krijgen indien de koper van het pand de Franse vennootschap de SCI of SARL de famille is. Stelt u uzelf wel de vraag of kopen middels een dergelijke rechtsvorm echt nodig en zinvol is en of de voordelen opwegen tegen de nadelen. Weeg ook de aanzienlijke oprichtings- en doorlopende kosten mee in uw beslissing om middels een dergelijke rechtsvorm te kopen in Frankrijk.
Looptijd en Leeftijd
Wat betreft het aspect leeftijd is de financieringscultuur in Frankrijk anders dan in Nederland. De maximale leeftijd waarop een hypotheek moet zijn beëindigd ligt op het 75ste levensjaar. Een enkele bank kan tot het 80ste levensjaar financieren. Dit aspect heeft impact op de maximale looptijd en dus ook op de haalbaarheid van een hypotheekaanvraag.
Voor niet-resident kopers zijn looptijden van 25 jaar mogelijk, maar bij sommige Franse banken is de maximale looptijd maximaal 20 jaar. Echter, bij een hogere startleeftijd van de hypotheek kan de looptijd bekort worden door de bovengrens van het 75ste of 80ste levensjaar.
Indien de startleeftijd de looptijd van de aan te vragen hypotheek bekort zal de maandlast bij een annuïteitenhypotheek hoger zijn. Dit kan een impact hebben op het maximaal te lenen bedrag. Immers kan door de hogere maandlast de toetsingsnorm worden overschreden.
Wanneer een overlijdensrisicoverzekering verplicht wordt gesteld kan deze ook impact hebben op de looptijd. Wanneer een bank het verplicht stelt om een verzekering bij hen af te nemen en de maximale eind leeftijd van de verzekering is lager dan het 75ste levensjaar dan kan dit de looptijd bekorten.
Vanzelfsprekend kan het om medische redenen niet kunnen verkrijgen van een overlijdensrisicoverzekering überhaupt een showstopper zijn. Soms is een dergelijk euvel te omzeilen.
Frankrijk kent wettelijke regels tegen ‘woekerrentes’. Als de effectieve rente uitkomt boven een bepaalde drempel (taux d’usure) dan kan dit een probleem vormen doordat de bank dan niet mag verstrekken. In de effectieve rente wordt naast de afsluitprovisie ook de premie voor de overlijdensrisicoverzekering meegerekend. Bij hogere leeftijd of bij een om medische redenen verhoogde premie kan dit dus een rol gaan spelen. Ook bij relatief kleine leenbedragen van ca. € 100.000 speelt dit probleem wel eens een rol, omdat bijkomende kosten dan in de effectieve rente zwaarder wegen.
Kooptraject Frankrijk
Wanneer u het huis heeft gevonden dat u wilt kopen dan start ook het hele proces van de aankoop in Frankrijk. Hieronder staan de verschillende stappen van het proces aangegeven
Het bieden gaat in Frankrijk net iets anders dan in Nederland. Houdt rekening met Franse gevoeligheden. Wij kunnen u in contact brengen met een Nederlandstalige partij die voor u onderhandeld (aankoopmakelaar).
Start het aanvraagproces ruim op tijd. Mogelijk kunt u al een beetje de bocht afsnijden door zo snel als mogelijk de aanvraag alvast in te dienen. Zie ‘AANVRAAG PROCES’
Twijfelt u over de bouwkundige staat van het huis? Laat dan een bouwkundige keuring verrichten. Wij kunnen u in contact brengen met een Nederlandstalig keuringsbureau.
Koper en verkoper kiezen in gezamenlijk overleg een notaris. Het is ook mogelijk ieder een eigen notaris te kiezen. Wij kunnen u in contact brengen met Franse notarissen die ook Engels of Nederlands spreken.
Wij kunnen u helpen met het in orde maken van een notariële volmacht voor het afronden van de koop vanuit Nederland. Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht ‘op afstand’ (via videobellen) in orde kan worden gemaakt.
De aanzet voor een koopovereenkomst (Compromis de Vente) wordt soms door de verkopende makelaar gedaan, maar meestal is het de notaris die het eerste concept aanlevert. Wij kunnen u in contact brengen met een hierin gespecialiseerd Nederlandstalige jurist die de concept overeenkomst voor u checkt.
De opschortende voorwaarde voor financiering is gebruikelijk in het Franse koopcontract. Neem contact op voor advies over de inhoud.
Naast de opschortende voorwaarde voor financiering kunnen nog overige voorbehouden aan de orde zijn; bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een bouwvergunning.
De verkopende partij draagt zorg voor de rapportages die verplicht bij de koopovereenkomst moeten worden gevoegd. Dit zijn rapporten over bijvoorbeeld hout-etende insecten, asbest, loodhoudende verf, gevaar van overstromingen, de septische tank en de energierating van het huis.
Bij koopobjecten met veel land kunnen er voorkeursrechten aan de orde zijn. Hierbij krijgen belendende landeigenaren (veelal lokale agrariërs) de kans om stukken land te kopen. De instantie die dit regelt is de ‘Safer’. Dit traject duurt 2 maanden, maar er is een mogelijkheid voor een versnelde procedure.
Na ondertekening van de koopovereenkomst door alle partijen start de wettelijke bedenktijd van 10 dagen. Een aanbetaling van 5% tot 10% van de koopsom is gebruikelijk en wordt gedaan op de derdenrekening van de notaris.
De resultante van het hypotheek aanvraagproces is de ontvangst van het onvoorwaardelijke kredietaanbod of ook wel de onvoorwaardelijke hypotheekofferte genoemd. Na aanvaarding van het kredietaanbod is de bank klaar om op afroep van de notaris de hypotheekgelden vrij te geven en te storten op de derdenrekening van de notaris.
Wanneer de koop aanstaande is dient uw huis verzekerd te zijn voor brand (en diefstal). Hypotheek & Buitenland heeft contacten met meerdere (Nederlandstalige) partijen die hiervoor een concurrerende offerte kunnen maken.
Het hebben van een Franse bankrekening is onontbeerlijk wanneer u een huis in Frankrijk bezit. Hypotheek & Buitenland kan u helpen met het openen van een bankrekening ‘op afstand’ dus zonder dat u daarvoor fysiek naar Frankrijk hoeft.
De notaris bereidt de koopakte voor en vraagt de hypotheekgelden op bij de bank en verzoekt de koper om het resterende deel eigen geld over te maken op zijn derden rekening. Op de dag van ondertekening van de koopakte bij de notaris wordt het eigendom officieel overgedragen en betaalt de notaris de verkoper de koopsom en vereffent alle verschuldigde belastingen.
Hoe lang het kooptraject duurt is afhankelijk van welke vertragende elementen er aan de orde zijn. Sommige trajecten duren 2 maanden sommige 2 jaar.
Nieuw- en verbouw
Het is mogelijk als niet-resident van Frankrijk een hypotheek te krijgen voor nieuwbouw of verbouwingen. Daar worden door de banken echter wel strikte voorwaarden aan verbonden. Men wil alleen bouwproject financieren die door officiële Franse aannemers worden verricht en zelfbouw wil men niet financieren. Er zijn 3 verschillende soorten nieuwbouw (overeenkomsten): VEFA, CCMI of Marché de traveaux.
Het maximale financieringspercentage bij nieuwbouw wordt toegepast op de som van de aankoop van de grond en de totale bouwsom.
Bij verbouwingen wordt het maximale financieringspercentage toegepast op de som van de alle verbouwingen waarvan offertes van officiële Franse aannemers beschikbaar zijn. Sommige banken zijn bereid om het financieringspercentage toe te passen op de te verwachte waarde van het object na verbouwingen. Indien het object niet al ‘vol’ gefinancierd is kunnen de verbouwingen dan mogelijk volledig gefinancierd worden.
Het traject van het voor elkaar krijgen van financiering van nieuwbouw vergt intensieve begeleiding en is tijdrovend. Hypotheek & Buitenland begeleid ook deze trajecten, maar wel tegen een hoger tarief voor de dienstverlening ten opzichte van financiering van bestaande bouw.
Een hypotheek aanvragen wanneer met een Nederlandse aannemer, ‘een mannetje’ of zelfbouw wordt gewerkt financieren de Franse banken niet. Alleen wanneer met officiële Franse aannemers wordt gewerkt kan nieuwbouw of verbouwingen worden gefinancierd met een hypotheek. Belangrijk daarbij is dat de aannemer(s) beschikken over een SIRET nummer en alle wettelijk verplichte verzekeringen, waaronder de ‘tienjaars garantie’.
Nieuwbouw waarbij grond en het te bouwen object in één koop worden gekocht geschied door middel van een VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) overeenkomst. Dit soort nieuwbouw wordt ook wel ‘turn-key’ of ‘sleutel-op-de-deur’ aankoop genoemd. Het equivalent van de koopovereenkomst bij een dergelijke koop is de ‘reserveringsovereenkomst’. Een dergelijk type van nieuwbouw zie je veel bij de bouw van appartementen (bijvoorbeeld in de Franse skigebieden).
Het Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) is de gebruikelijke bouwovereenkomst wanneer er al bouwgrond in bezit is waarop gebouwd gaat worden. Deze bouwovereenkomst wordt met een bouwonderneming gesloten waarbij er al bouwplannen zijn van een architect of bestaande plannen ‘uit catalogus’.
Nieuwbouw waarbij er met losse contracten met verschillende aannemers wordt gewerkt die de bouw ter hand nemen. Coördinatie en bouwtoezicht vindt plaats door een ‘maitre d’ouevre’ (projectmanager die coördineert en toezicht houdt op de bouw).
Een volledig gedocumenteerde aanvraag voor een bouwvergunning dient te gebeuren bij de lokale instanties. Bij aankoop van bouwgrond wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen voor het geval dat de bouwvergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Zelfbouw of verbouwingen die men zelf wil gaan uitvoeren financieren de Franse banken niet.
Deze overkoepelende verzekering biedt dekking tegen situaties waarbij een bouwer of architect (of hun verzekeringsmaatschappij) zich niet aansprakelijk acht voor constructiefouten bij nieuwbouw of ingrijpende verbouwing. Potentieel wacht dan een jarenlange juridische strijd. De Assurance dommage ouvrage neemt deze onzekerheden weg en de verzekeraar draagt zorg voor onmiddellijk herstel en neemt in uw plaats de juridische strijd ter hand richting de bouwonderneming of architect. De verzekering is wettelijk verplicht en banken stellen een dergelijke verzekering veelal verplicht.
Taxatie bij nieuwbouw of verbouw vind plaats door een beoordeling van de taxateur van de toekomstige waarde na afbouw (aan de hand van de bouwplannen).
Vrijgave van de hypotheekgelden geschied uit bouwdepot op afroep van de klant al naar gelang de werken vorderen en de facturen binnenstromen. Voorwaarde is dat er een hypothecaire waarborg is gesteld op de grond middels hypothecaire akte. Bij de meeste banken blijft de hypotheek aflossingsvrij totdat het bouwdepot in zijn geheel is opgenomen (meestal met een maximale termijn van max 2 jaar). Er wordt dan rente betaald over de vrijgegeven gelden en een bereidstellingsprovisie over de nog niet vrijgegeven hypotheekgelden.
Verhuurobjecten
Seizoen verhuur van een Franse vakantiewoning huis is vrij gebruikelijk en hypotheekverstrekkende Franse banken vinden dat ook prima. Alleen wanneer een object overduidelijk in de toekomst de bron van het (enige) inkomen gaan zijn dan wil men niet regulier financieren. Verhuuropbrengsten zijn in Frankrijk fiscaal belast en niet in Nederland. Er dient dan ook in Frankrijk aangifte over deze inkomsten te worden gedaan.
Franse banken hebben doorgaans geen problemen met seizoen verhuur van een huis dat gekocht wordt met een hypotheek op basis van bestaand inkomen. Van belang is wel dat het object niet al te commercieel van aard is. Dus bestaande Chambres d’hotes / Bed & Breakfasts, hotels, of objecten met meerdere gîtes of heel veel kamers (met aparte badkamer) kunnen de bank doen concluderen dat er andere plannen zijn dan puur privégebruik en incidentele seizoen verhuur. Wanneer er bij banken het vermoeden bestaat dat er bij de aspirant klanten plannen zijn om ‘het roer om te gooien’ en een toeristisch bedrijf te starten of over te nemen in Frankrijk dan concludeert men dat het bestaande inkomen zal eindigen en dat de gevraagde hypotheek in feite bedrijfsfinanciering is.
Koop van een Frans huis of appartement dat nieuw wordt gebouwd waarbij het fiscale voordeel te behalen is van teruggaaf van de BTW zijn zogenaamde residence de tourisme objecten. Aan de BTW teruggaaf is de verplichting gekoppeld van gemeubileerde seizoen verhuur van ten minste 9 jaar. Daarnaast worden er aan de BTW teruggaaf aanvullende eisen gesteld – waaronder een receptie, linnenservice en schoonmaak – waarbij exploitatie door een verhuurorganisatie – waarmee de eigenaar een exploitatieovereenkomst opstelt – onontbeerlijk is.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk bepaalt dat Frankrijk mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in Frankrijk is gelegen zoals een tweede verblijf. Daardoor wordt de (netto) waarde van een Frans huis in Frankrijk belast en niet meer in Nederland (box 3). Verhuuropbrengsten zijn in Frankrijk belast en hierover dient dus belastingaangifte te worden in Frankrijk.
De verhuur van een Frans huis dat deels is gefinancierd met een hypotheek kan een interessante aanvulling op het pensioen zijn. Wanneer verhuurrendementen de hypotheek- en overige lasten dekken dan ‘komt het huis naar je toe’ doordat na volledige aflossing van de hypotheek er een hypotheekvrije woning resteert die verhuuropbrengsten genereert.
Er zijn meerdere verhuurplatformen voor tweede woningen. Deze platvormen bieden dienstverlening in verschillende gradaties. Van alleen bemiddeling bij verhuur (via een boekingsmodule) tot volledige uitbesteding van de verhuur inclusief lokale handling.
Acceptatie onderpand
Franse banken zijn kritisch op het type object dat men wil financieren. Huizen die niet bewoonbaar zijn of erg afgelegen zijn gesitueerd worden als onvoldoende courant gezien en zijn vaak niet financierbaar via een bank. Ook bij de hypothecaire financiering van bijzondere objecten als kastelen en wijndomeinen zijn banken bijzonder terughoudend. Het feit dat het uitwinnen van het onderpand via een veiling ook geen garantie op succes is in Frankrijk speelt hierbij een belangrijke rol.
Franse banken willen niet alle huizen financieren. Alleen die huizen die in hun ogen voldoende courant zijn, dat wil zeggen huizen die – mocht de (financiële) nood aan de man komen – weer enigszins vlot te verkopen zijn willen ze financieren.
Huizen die in zo ’n slechte staat verkeren dat ze niet bewoonbaar zijn zal een bank niet willen financieren. Kernelementen daarbij zijn dat een huis minimaal dient te beschikken over stromend water, een enigszins up-to-date elektriciteitsvoorziening, verwarming, een rioolaansluiting of goed werkende septic tank, een keuken en een badkamer. Indien de verbouwingen die benodigd zijn om het huis in goed bewoonbare staat te brengen worden meegefinancierd dan ondervangt dat doorgaans de bezwaren van de bank.
Erg afgelegen gesitueerde huizen – ver van een dorp of stad – en ver van ‘de bewoonde wereld’ zijn lastiger te financieren dan huizen die meer ‘in de bewoonde wereld’ liggen. Ook zijn er bepaalde incourante regio’s waar banken meer terughoudend zijn om te financieren dan in regio’s met een bloeiende huizenmarkt. Zo zijn er bijvoorbeeld delen van de regio Auvergne waar een netto uitstroom van bewoners is en huizenmarkt erg dun is.
Objecten als kastelen, wijndomeinen, watermolens, tot huis verbouwde kerken zijn lastig te financieren. Voor dit soort speciale objecten is er een (zeer) kleine markt en verkoop kan jaren duren. Ook huizen die zeer A-typisch zijn voor de regio willen nog wel eens een probleem zijn evenals huizen met erg veel grond (tientallen hectaren). Banken vragen zich namelijk af of het zo ’n niet-resident koper wel gaat lukken al dat land te onderhouden.
Basisvoorwaarde voor financiering is voor Franse banken dat er permanente bewoning is toegestaan en er een woonbestemming op het huis rust. Bij recreatiewoningen (op een recreatiepark) of bij houten chaletsbouw (daarmee wordt niet een chalets in de Alpen bedoeld) is dat meestal niet het geval en is hypothecaire financiering dus niet mogelijk.
Een heel groot deel eigen geld inbrengen bij een aankoop vergoot de kans op het over de streep trekken van de bank om te financieren. Maar voor veel objecten is dat vaak ook nog niet genoeg. Hierbij speelt het feit dat het systeem van het uitwinnen van het onderpand door het te veilen – als ultieme consequentie van het niet meer (kunnen) voldoen aan de maandelijkse hypotheekverplichtingen – in Frankrijk niet in alle regio’s goed functioneert. Soms lukt het namelijk ook niet om een huis op een veiling voor een voldoende bedrag te verkopen.
Huizen of objecten waar het voor een bank overduidelijk is dat deze in de toekomst uitgebaat zullen gaan worden als commercieel object (bijvoorbeeld in de toeristische sector) worden niet gefinancierd als tweede woning op basis van bestaand inkomen. Daarbij is de ene bank rigoureuzer dan de andere. Voor sommige is het al een brug te ver indien er een grote stal bij een huis zit of een stuk land waarop kleinschalige landbouw plaatsvind. Men is bang dat er een manege/stal wordt gestart of een landbouwbedrijf, waarmee in de toekomst het inkomen zal worden gegenereerd.
Bedrijfsplannen financieren
Hypotheek & Buitenland begeleid momenteel geen aanvragen voor ondernemingsfinanciering in Frankrijk. Wij kunnen dus niet helpen bij hypotheekaanvragen voor het starten of overnemen van een object in de toeristische sector, waarbij het duidelijk is dat het bestaande inkomen in Nederland zal gaan wegvallen. De dienstverlening van Hypotheek & Buitenland beperkt zich op dit moment tot hypotheekadvies en bemiddeling bij de koop van een tweede of vakantiewoningen. Zie voor advies bij bedrijfsfinanciering het onderdeel FINANCIEREN ZONDER BANK
Heeft u plannen om een Chambres d’hôtes / Bed & Breakfast te beginnen / over te nemen , gtes uit te gaan baten, een (mini-)camping of hotel te kopen of te beginnen waarbij het te kopen object in Frankrijk centraal staat en waarbij de toekomstige inkomstenstroom die uit de bedrijfsactiviteiten voortvloeit benodigd is voor het voldoen van de maandlasten van de hypotheek, dan valt dat niet meer onder het aanvragen van een reguliere hypotheek op basis van bestaand inkomen. Dan is namelijk sprake van ondernemingsfinanciering. Wilt u daarvoor in aanmerking komen dan zal er – net als in Nederland – een bedrijfslening moeten worden aangevraagd bij een lokale bank waarbij het bedrijfsplan – en dus de toekomstige verwachte inkomensstroom – de basis vormt.
Hypotheek & Buitenland kan u niet begeleiden bij dit soort trajecten en kan u niet begeleiden bij het aanvragen van bedrijfsleningen bij Franse banken. Onze dienstverlening beperkt zich uitsluitend tot advisering en bemiddeling van het verkrijgen van hypothecair krediet waarbij een bestaand en bestendig inkomen de basis vormt voor de koop van een tweede of vakantiewoning.
Een steeds meer gebruikte route voor financiering van bedrijfsplannen is het vinden van een lening via een crowdfundingplatform. Zie voor advies bij dit soort bedrijfsfinanciering het onderdeel.
In sommige uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat een woning in Frankrijk – waarbij het het plan is om daar in de toekomst mee te gaan ondernemen – in eerste instantie als tweede woning wordt gekocht. Dat kan alleen wanneer een bank ervan overtuigd is dat er geen sprake is van plannen om in de nabije toekomst naar Frankrijk te verhuizen en aldaar en nieuw leven (met nieuwe bron van inkomen) op te bouwen.
Kosten aankoop en doorlopende kosten
Onder de ‘kosten koper’ (ook wel ‘notariskosten’ genoemd) worden doorgaans het totaal aan kosten gerekend die verschuldigd zijn aan belastingen en het honorarium van de notaris. Deze kosten zijn tweeledig: één deel de kosten in verband met de koop van de onroerende zaak en het tweede deel dat verband houdt met de notariële vastlegging van de hypotheek. Bij koop van bestaande bouw is de vuistregel dat het totaal aan kosten ca. 7,5% kosten bedraagt vrij accuraat. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland wanneer u een gedetailleerde berekening wilt van de kosten koper.
Bij de koop van bestaande bouw zijn overdrachtsbelasting en departementale zegelrechten verschuldigd. Daarnaast betaalt de koper het honorarium van de notaris voor zijn diensten. De omvang van beide elementen liggen vast in Frankrijk. Er zijn (marginale) regionale verschillen wat betreft de omvang van de departementale zegelrechten.
Bij nieuwbouw zijn de notariskosten voor de koop van de grond aan de orde en de notariskosten in verband met de notariële vastlegging van de hypotheek. Het type hypothecaire inschrijving bij nieuwbouw is anders dan bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is sprake van een klassieke volledige hypothecaire inschrijving (Hypothèque conventionnelle) daar waar bij bestaande bouw – de goedkopere – hypothecaire inschrijving ‘light’ volstaat: de PPD (Privilège de Prêteur de Deniers).
In Frankrijk is het niet ongebruikelijk dat er een hypothecaire waarborg wordt gevestigd in de vorm van een caution. In feite krijgt de bank die de lening verstrekt dan een borgstelling van de cautionnaire (een hierin gespecialiseerde kredietverzekeraar) die terugbetaling van het leenbedrag garandeert indien de kredietnemer in gebreke blijft. Tussenkomst van een notaris is niet benodigd en daarom is een caution voor de lenende partij een gunstige oplossing omdat het goedkoper is dan een klassieke hypothecaire waarborg. In plaats daarvan betaalt de lenende partij een percentage over het geleende bedrag. Bij wanbetaling en wanneer derhalve de borg wordt aangesproken zal deze zich uiteindelijk ook tot de kredietnemer wenden om terugbetaling van het geleende bedrag te eisen. Slechts enkele regionale banken bieden deze mogelijkheid voor de niet-resident klanten.
Naast de kosten koper zijn vaak nog meer kosten aan de orde zoals kosten voor een bouwkundige keuring, de juridische check van de koopovereenkomst, een taxatie, vertalingen, juridisch, fiscaal en financieel advies en – indien aan de orde – de oprichtingskosten van een SCI.
Eenmaal eigenaar van het huis, bent u jaarlijks lokale belastingen verschuldigd; de taxe fonciere en de taxe d’habitation. Houdt tevens rekening met de jaarlijks terugkerende kosten, wanneer er gekocht is in een SCI. Jaarlijks zijn dan accountants- en belastingadvieskosten aan de orde of – wanneer u geen ervoor kiest geen belastingaangifte te doen – 3% van de netto waarde (waarde huis -/- omvang van de hypotheek) van het huis.
De plus value belasting is een Franse belasting, bedoelt om speculatie met onroerend goed te ontmoedigen en is verschuldigd wanneer u het huis met winst verkoopt. Hoe langer het huis in uw bezit is hoe lager de verschuldigde belastingen. Na een bepaalde periode bent u helemaal geen plus value belastingen meer verschuldigd bij verkoop.
Over eigen vermogen dat in een Frans huis wordt gestoken is in het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk afgesproken dat Frankrijk daarover in principe mag heffen. Concreet betekent dit dat het huis wel in Nederland moet worden aangegeven in de belastingaangifte, maar dat er een ‘voorkoming voor dubbele heffing’ wordt toegepast die maakt dat de netto waarde van het huis niet in de box 3 berekening wordt meegenomen. Daarentegen wordt er wel vermogensbelasting over de onroerende bezittingen in Frankrijk geheven (Impôt sur la fortune immobilière (IFI)), maar daar zijn hoge drempels aan de orde en is de heffing doorgaans nihil. Alleen wanneer de drempels worden overschreden – en dat is voor bedragen van groter dan 1,3 miljoen – zal Frankrijk effectief gaan heffen.
Goede voorbereiding
Goed voorbereid zijn is vaak het halve werk en het voorkomt, wanneer u eenmaal dieper in het koopproces bent aanbeland, stress en paniekvoetbal. Kortom goed voorbereid zijn is zorgvuldig en gecontroleerd kopen. Wij kunnen u ook al in het voorbereidingsproces van dienst zijn. Wij hebben een uitgebreid netwerk van notarissen, gespecialiseerde juridisch adviseurs en fiscalisten. Maar ook specialisten die een bouwkundige keuring kunnen verrichten.
Is het kopen en bezitten van een huis in Frankrijk wel echt iets voor u? En hoe pakt u het aan? Er zijn hierover legio boeken beschikbaar.
Als u een huis in Frankrijk gaat kopen dan is enige kennis van de Franse taal onontbeerlijk. Het begint bij taal, ook in Frankrijk.
Als u niet weet wat u te besteden heeft dan kunt u niet zoeken naar een huis. Laat u hierin adviseren; aan de hand van het beschikbare eigen vermogen en uw leencapaciteit kan het koopbudget worden bepaald. Neem contact met ons op voor een kosteloze oriënterende ‘quick scan’ en eventueel een vooraanvraag.
Een goede planning geeft overzicht en dus controle over uw project. Maak een tijdsbalk waarin duidelijk wordt hoeveel tijd u ongeveer kwijt zult zijn aan elke fase in het koopproces.
Voorkom dat u teveel op meerdere gedachten (regio’s) blijft hinken. Focus u op een bepaalde Franse streek en voorkom zo dat een te brede oriëntatie u te veel tijd kost en het alleen maar zoeken wordt en uw plan nooit concreet wordt.
Om straks beslagen ten ijs te komen voor het aanvragen van een hypotheek is het zeer verstandig om u daar in deze fase al op voor te bereiden. Er zullen namelijk heel veel documenten worden gevraagd omtrent uw identiteit, inkomen, lasten en het toekomstig onderpand.
Als u nog nooit in Frankrijk een huis heeft gekocht is het onverstandig de koop zonder hulp van buitenaf te willen afhandelen. U zult merken dat het ondoenlijk is om bij elk onderwerp opnieuw het wiel te moeten uitvinden. Bovendien verdient een goede adviseur zijn geld terug. Breng in kaart welke adviseurs u kunt benaderen; bijvoorbeeld inzake advies over de inhoud van de koopovereenkomst (Compromis de Vente), fiscaal advies of een bouwkundige keuring.
U mag zelf een Franse notaris aandragen die uw voorkeur heeft. Wanneer u al weet waar u gaat kopen dan kan het zinvol zijn alvast een notaris te kiezen. Hypotheek & Buitenland kan u helpen een notaris te vinden die bekend is met buitenlandse klanten en ook Engels spreek of zelfs Nederlands.
Wij kunnen u helpen met het alvast in orde maken van een notariële volmacht voor het afronden van de koop vanuit Nederland (dus zonder dat u speciaal naar Frankrijk hoeft de reizen om persoonlijk bij de notaris uw handtekening te zetten). Wij hebben contacten met een Nederlandse notaris waarbij het proces van het maken van de volmacht en apostille op afstand (via videobellen) in orde kan worden gemaakt.
Wanneer het duidelijk is dat kopen in een SCI of SARL de famille echt de beste keuze is voor u, dan is het van belang dat u zich realiseert dat u een vennootschap in Frankrijk gaat oprichten. Er zullen statuten moeten komen, een akte van oprichting, een inschrijving bij de Franse Kamer van Koophandel, en het bedrijf moet worden aangemeld bij de Franse belastingdienst. Daarnaast zal er een bankrekening op naam van de vennootschap moeten worden geopend. Wij kunnen u in contact brengen met een hierin gespecialiseerd Nederlands bureau.
Zeker bij de wat omvangrijkere aankoopbedragen is het verstandig om vooraf na te denken over ‘estate planning’; oftewel het voorkomen van het in de toekomst betalen van (te veel) erf-en successiebelasting. Daartoe is het zinvol vóór de aankoop keuzes te maken met betrekking tot de juridische opzet van de aankoop. Hypotheek & Buitenland kan u in contact brengen met hierin gespecialiseerde juridisch adviseurs.
Wilt u een uitgebreide checklist ontvangen? Neem contact op met Hypotheek & Buitenland.
Hypotheek oversluiten
Het oversluiten van een bestaande hypotheek op een Frans huis is bij sommige banken mogelijk, maar wel tegen aangepaste voorwaarden. Verder is het alleen mogelijk om leningen over te sluiten die notarieel zijn vastgelegd en met een hypothecaire waarborg.
De kosten kunnen aanzienlijk zijn. Zeker indien er een hoge boete voor de vervroegd af te lossen lening aan de orde is.
Het ‘oversluiten’ of herfinancieren van een bestaande hypotheek die op het Franse huis rust is bij sommige Franse banken mogelijk. Voorwaarde daarbij is dat de lopende lening notarieel is vastgelegd met een hypothecaire waarborg. Anders willen banken niet herfinancieren.
De voorwaarden waaronder Franse banken willen herfinancieren zijn vaak anders dan de voorwaarden bij een reguliere aankoop. Doorgaans is men voorzichtiger en men kijkt met kritische blik naar het motief voor herfinanciering. Dit komt vaak tot uiting in een lager maximaal financieringspercentage en een kortere looptijd.
Bij herfinanciering/oversluiten krijgt u te maken met kosten zoals het uitschrijven van de bestaande hypotheek (frais mainlevée) en het inschrijven van de nieuwe hypotheek (garantie hypothécaire). Maar tevens met de dossierkosten van de bank, advieskosten en als allerbelangrijkste; de boetes voor vervroegd aflossen van de bestaande hypotheek.
De kernvraag is natuurlijk of de kosten opwegen tegen de baten.
