Hypotheekvormen Spanje
Hypotheekvormen
Spanje heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Spaanse banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek is dan ook nagenoeg de enige hypotheekvorm die wordt aangeboden. Het is in Spanje een uitdaging om de werkelijke kosten van een hypotheek in beeld te krijgen. Een hypotheek met de laagste rente kan uiteindelijk toch verreweg de duurste blijken te zijn door dure verplicht gestelde zij-producten zoals een overlijdensrisicoverzekering.
De annuïteitenhypotheek is de meest gebruikte hypotheekvorm in Spanje. Bij het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en een minder gedegen pensioensysteem ligt de focus in Spanje op het aflossen van de lening middels deze hypotheekvorm.
Aflossingsvrij wordt momenteel niet aangeboden in Spanje aan niet-resident klanten. Alleen voor een bepaald profiel klanten met hoog inkomen en vermogen zijn er mogelijkheden voor een aflossingsvrije lening. Dit wordt aangeboden door enkele private banks die dat doen onder de voorwaarde dat er een bepaald deel van het privé vermogen onder hun beheer zal worden belegd.
Sommige Spaanse banken worden niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. Sommige banken hanteren zelfs een harde ondergrens van € 100.000.
Spaanse banken bieden meestal een vaste rente aan voor de gehele looptijd of een variabele rente. Enkele banken bieden ook een vaste rente voor bijvoorbeeld 5, 10 of 15 jaar aan.
De aangeboden rente verschilt van bank tot bank. Doordat de meeste banken één of meerdere ‘zij-producten’ zoals een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen wordt het vergelijken van de echte prijs van de hypotheek zeer vertroebeld. Zo is de rente bij sommige banken heel laag, maar is het onder de streep toch de duurste hypotheekoplossing omdat de verplichte zijproducten heel erg duur zijn. De transparantie laat dus te wensen over en het gevaar appels met peren te vergelijken ligt op de loer. Het addertje onder het gras is in Spanje nogal eens de overlijdensrisicoverzekering; initieel wordt die als voetnoot en formaliteit aangegeven, maar wanneer puntje bij paaltje komt dan blijkt de verzekeringspremie vaak torenhoog en de effectieve rente van de hypotheek dus ook.
De Spaanse financieringscultuur is gericht op het snel aflossen van een hypotheek. Daarom zijn looptijden van 25 of 20 jaar vrij gebruikelijk. Via Hypotheek & Buitenland is een looptijd van 30 jaar wel mogelijk. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Een afsluitprovisie is gebruikelijk bij de Spaanse banken. Deze varieert van ½% tot 1½% van de leensom.
De hoogte van de premie van een overlijdensrisicoverzekering is nogal eens de sluitpost en daarmee het addertje onder het gras bij sommige Spaanse banken. Aan het einde van een hypotheekaanvraagtraject komt de aap uit de mouw en blijkt de verzekeringspremie torenhoog. Vaak is het dan te laat om nog bij een andere bank een aanvraag doen. Eén Spaanse bank durft het zelfs voor te stellen om de hele premie voor de hele looptijd ineens te betalen en mee te financieren met de hypotheek. Dit gaat dan zonder uitzondering om enorme bedragen van tienduizenden euro’s die dan ineens betaald moeten worden. Wanneer dit wordt teruggerekend naar een maandpremie blijkt het niets anders dan een woekerpremie te zijn. Bovendien vindt geen restitutie plaats wanneer het huis wordt verkocht. Via Hypotheek & Buitenland is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder verplichte zij-producten. Dit maakt hetgeen wat wordt aangeboden wel zo transparant. Zie meer informatie over overlijdensrisicoverzekeringen bij “Leeftijd en looptijd”
Banken zijn commerciële instellingen en zeker voor de niet-resident klanten – waarvoor ze een stapje extra moeten zetten – stellen ze vaak als voorwaarde dat naast de lening ook andere producten van deze bank moeten worden afgenomen, zoals een betaalrekening en een brandverzekering. Er zijn ook banken die een korting op het rentetarief geven indien bepaalde producten worden afgenomen. Hypotheek & Buitenland weet de weg in dit landschap en leidt u langs de valkuilen van de te dure producten.
Bij het vervroegd aflossen van de lening is kan een boete verschuldigd zijn bij de Spaanse banken. De regels hieromtrent verschillen van bank tot bank. Consumenten zijn hoe dan ook beter beschermd dan in Nederland en de boete voor vervroegd aflossen is aan een wettelijk maximum gebonden in Spanje. Sommige banken staan toe dat er bijvoorbeeld jaarlijks tot 25% van de uitstaande leensom boetevrij vervroegd mag worden afgelost.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in Spanje ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan Spanje ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in Spanje niet mogelijk tenzij het vrij te maken bedrag gebruikt gaat worden voor een aankoop van een ander onroerend goed. Geld vrijmaken voor consumptieve doeleinden of om het pensioen aan te vullen is dus niet mogelijk.
Het is bij sommige Spaanse banken tot maximaal 6 à 9 maanden na de aankoop nog mogelijk om een zogenaamde post-financiering aan te vragen. Oftewel, de gelden die zijn voorgeschoten voor de koop weer terug te halen middels een hypotheek.
Het is bij sommige banken mogelijk om hypotheek te krijgen indien de koper van het pand een Spaanse vennootschap (meestal een SL) is. Het is echter zeer de vraag of kopen middels een Spaanse rechtsvorm echt nodig en zinvol is. De kernvraag daarbij is of de (financiële) voordelen opwegen tegen de nadelen. Overleg hierover met Hypotheek & Buitenland.
