Hypotheekvormen Portugal
Hypotheekvormen
Portugal heeft een andere financieringscultuur dan Nederland. Portugese banken hanteren een meer klassieke insteek, waarbij de focus ligt op het aflossen van de hypotheek. De annuïteitenhypotheek is dan ook nagenoeg de enige hypotheekvorm die wordt aangeboden. Het is in Portugal een uitdaging om de werkelijke kosten van een hypotheek in beeld te krijgen. Een hypotheek met de laagste rente kan uiteindelijk toch verreweg de duurste blijken te zijn door dure verplicht gestelde zij-producten zoals een overlijdensrisicoverzekering.
De annuïteitenhypotheek is de meest gebruikte hypotheekvorm in Portugal. Bij het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en een minder gedegen pensioensysteem ligt de focus in Portugal op het aflossen van de lening middels deze hypotheekvorm.
Aflossingsvrij wordt momenteel niet aangeboden in Portugal aan niet-resident klanten. Alleen voor een bepaald profiel klanten met hoog inkomen en vermogen zijn er mogelijkheden voor een aflossingsvrije lening. Dit wordt aangeboden door enkele private banks die dat doen onder de voorwaarde dat er een bepaald deel van het privé vermogen onder hun beheer zal worden belegd.
De meeste Portugese banken worden niet enthousiast van leenbedragen onder de € 100.000; die zijn namelijk commercieel onvoldoende interessant. Sommige banken hanteren zelfs een harde ondergrens van € 100.000. In de praktijk betekent dit dat het lastiger is om een huis te financieren indien de koopsom lager dan € 150.000 is.
Portugese banken bieden meestal een vaste rente aan voor de gehele looptijd of een variabele rente. Enkele banken bieden ook een vaste rente voor bijvoorbeeld 5, 10 of 15 jaar aan.
De aangeboden rente verschilt van bank tot bank. Doordat de meeste banken één of meerdere ‘zij-producten’ zoals een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen wordt het vergelijken van de echte prijs van de hypotheek zeer vertroebeld. Zo is de rente bij sommige banken heel laag, maar is het onder de streep toch de duurste hypotheekoplossing omdat de verplichte zijproducten heel erg duur zijn. De transparantie laat dus te wensen over en het gevaar appels met peren te vergelijken ligt op de loer. Het addertje onder het gras is in Portugal nogal eens de overlijdensrisicoverzekering; initieel wordt die als voetnoot en formaliteit aangegeven, maar wanneer puntje bij paaltje komt dan blijkt de verzekeringspremie vaak torenhoog en de effectieve rente van de hypotheek dus ook.
De Portugese financieringscultuur is qua looptijd enigszins vergelijkbaar met de Nederlandse cultuur. Daarom zijn looptijden van 25 jaar vrij gebruikelijk. Via Hypotheek & Buitenland is een looptijd van 30 jaar ook mogelijk. Zie meer informatie over looptijden bij “Leeftijd en looptijd”
Een afsluitprovisie van ca. ½% van de leensom is gebruikelijk bij de Portugese banken. Daarnaast kunnen kosten voor juridische bijstand aan de orde zijn.
De hoogte van de premie van een overlijdensrisicoverzekering is nogal eens de sluitpost en daarmee het addertje onder het gras bij sommige Portugese banken. Aan het einde van een hypotheekaanvraag traject komt de aap uit de mouw en blijkt de verzekeringspremie torenhoog. Vaak is het dan te laat om nog bij een andere bank een aanvraag doen. Via Hypotheek & Buitenland is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder verplichte zij-producten. Dit maakt hetgeen wat wordt aangeboden wel zo transparant. Zie meer informatie over overlijdensrisicoverzekeringen bij “Leeftijd en looptijd”
Banken zijn commerciële instellingen en zeker voor de niet-resident klanten – waarvoor ze een stapje extra moeten zetten – stellen ze vaak als voorwaarde dat naast de lening ook andere producten van deze bank moeten worden afgenomen, zoals een betaalrekening en een brandverzekering. Er zijn ook banken die een korting op het rentetarief geven indien bepaalde producten worden afgenomen. Hypotheek & Buitenland weet de weg in dit landschap en leidt u langs de valkuilen van de te dure producten.
Bij het vervroegd aflossen van de lening is een boete verschuldigd zijn bij de Portugese banken. Consumenten zijn hoe dan ook beter beschermd dan in Nederland en de boete voor vervroegd aflossen is aan een wettelijk maximum gebonden in Portugal. De maximum boete voor vervroegde aflossing bij een hypotheek met variabele rente is 0,50% van het vervroegd afgeloste bedrag en 2% indien het een hypotheek met een vaste rente betreft. Sommige banken staan toe dat er bijvoorbeeld jaarlijks tot een bepaald percentage van de uitstaande leensom boetevrij vervroegd mag worden afgelost.
Een overbruggingskrediet is mogelijk indien het huis waarop overbrugd wordt eveneens in Portugal ligt. Overbruggen op een huis dat in Nederland of een ander land dan Portugal ligt is niet mogelijk.
Het vrijmaken van overwaarde middels een hypotheek is in Portugal niet mogelijk tenzij het vrij te maken bedrag gebruikt gaat worden voor een aankoop van een ander onroerend goed. Geld vrijmaken voor consumptieve doeleinden of om het pensioen aan te vullen is dus niet mogelijk.
Het is bij sommige Portugese banken tot maximaal 6 à 9 maanden na de aankoop nog mogelijk om een zogenaamde post-financiering aan te vragen. Oftewel, de gelden die zijn voorgeschoten voor de koop weer terug te halen middels een hypotheek.
