Nieuw- en verbouw Frankrijk
Nieuw- en verbouw Frankrijk
Het is mogelijk als niet-resident van Frankrijk een hypotheek te krijgen voor nieuwbouw of verbouwingen. Daar worden door de banken echter wel strikte voorwaarden aan verbonden. Men wil alleen bouwproject financieren die door officiële Franse aannemers worden verricht en zelfbouw wil men niet financieren. Er zijn 3 verschillende soorten nieuwbouw (overeenkomsten): VEFA, CCMI of Marché de traveaux.
Het maximale financieringspercentage bij nieuwbouw wordt toegepast op de som van de aankoop van de grond en de totale bouwsom.
Bij verbouwingen wordt het maximale financieringspercentage toegepast op de som van de alle verbouwingen waarvan offertes van officiële Franse aannemers beschikbaar zijn. Sommige banken zijn bereid om het financieringspercentage toe te passen op de te verwachte waarde van het object na verbouwingen. Indien het object niet al ‘vol’ gefinancierd is kunnen de verbouwingen dan mogelijk volledig gefinancierd worden.
Het traject van het voor elkaar krijgen van financiering van nieuwbouw vergt intensieve begeleiding en is tijdrovend. Hypotheek & Buitenland begeleid ook deze trajecten, maar wel tegen een hoger tarief voor de dienstverlening ten opzichte van financiering van bestaande bouw.
Een hypotheek aanvragen wanneer met een Nederlandse aannemer, ‘een mannetje’ of zelfbouw wordt gewerkt financieren de Franse banken niet. Alleen wanneer met officiële Franse aannemers wordt gewerkt kan nieuwbouw of verbouwingen worden gefinancierd met een hypotheek. Belangrijk daarbij is dat de aannemer(s) beschikken over een SIRET nummer en alle wettelijk verplichte verzekeringen, waaronder de ‘tienjaars garantie’.
Nieuwbouw waarbij grond en het te bouwen object in één koop worden gekocht geschied door middel van een VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) overeenkomst. Dit soort nieuwbouw wordt ook wel ‘turn-key’ of ‘sleutel-op-de-deur’ aankoop genoemd. Het equivalent van de koopovereenkomst bij een dergelijke koop is de ‘reserveringsovereenkomst’. Een dergelijk type van nieuwbouw zie je veel bij de bouw van appartementen (bijvoorbeeld in de Franse skigebieden).
Het Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) is de gebruikelijke bouwovereenkomst wanneer er al bouwgrond in bezit is waarop gebouwd gaat worden. Deze bouwovereenkomst wordt met een bouwonderneming gesloten waarbij er al bouwplannen zijn van een architect of bestaande plannen ‘uit catalogus’.
Nieuwbouw waarbij er met losse contracten met verschillende aannemers wordt gewerkt die de bouw ter hand nemen. Coördinatie en bouwtoezicht vindt plaats door een ‘maitre d’ouevre’ (projectmanager die coördineert en toezicht houdt op de bouw).
Een volledig gedocumenteerde aanvraag voor een bouwvergunning dient te gebeuren bij de lokale instanties. Bij aankoop van bouwgrond wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen voor het geval dat de bouwvergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Zelfbouw of verbouwingen die men zelf wil gaan uitvoeren financieren de Franse banken niet.
Deze overkoepelende verzekering biedt dekking tegen situaties waarbij een bouwer of architect (of hun verzekeringsmaatschappij) zich niet aansprakelijk acht voor constructiefouten bij nieuwbouw of ingrijpende verbouwing. Potentieel wacht dan een jarenlange juridische strijd. De Assurance dommage ouvrage neemt deze onzekerheden weg en de verzekeraar draagt zorg voor onmiddellijk herstel en neemt in uw plaats de juridische strijd ter hand richting de bouwonderneming of architect. De verzekering is wettelijk verplicht en banken stellen een dergelijke verzekering veelal verplicht.
Taxatie bij nieuwbouw of verbouw vind plaats door een beoordeling van de taxateur van de toekomstige waarde na afbouw (aan de hand van de bouwplannen).
Vrijgave van de hypotheekgelden geschied uit bouwdepot op afroep van de klant al naar gelang de werken vorderen en de facturen binnenstromen. Voorwaarde is dat er een hypothecaire waarborg is gesteld op de grond middels hypothecaire akte. Bij de meeste banken blijft de hypotheek aflossingsvrij totdat het bouwdepot in zijn geheel is opgenomen (meestal met een maximale termijn van max 2 jaar). Er wordt dan rente betaald over de vrijgegeven gelden en een bereidstellingsprovisie over de nog niet vrijgegeven hypotheekgelden.
