Kosten aankoop en doorlopende kosten Frankrijk

Kosten aankoop en doorlopende kosten Frankrijk

Onder de ‘kosten koper’ (ook wel ‘notariskosten’ genoemd) worden doorgaans het totaal aan kosten gerekend die verschuldigd zijn aan belastingen en het honorarium van de notaris. Deze kosten zijn tweeledig: één deel de kosten in verband met de koop van de onroerende zaak en het tweede deel dat verband houdt met de notariële vastlegging van de hypotheek. Bij koop van bestaande bouw is de vuistregel dat het totaal aan kosten ca. 7,5% kosten bedraagt vrij accuraat. Neem contact op met Hypotheek & Buitenland wanneer u een gedetailleerde berekening wilt van de kosten koper.

Bij de koop van bestaande bouw zijn overdrachtsbelasting en departementale zegelrechten verschuldigd. Daarnaast betaalt de koper het honorarium van de notaris voor zijn diensten. De omvang van beide elementen liggen vast in Frankrijk. Er zijn (marginale) regionale verschillen wat betreft de omvang van de departementale zegelrechten.

Bij nieuwbouw zijn de notariskosten voor de koop van de grond aan de orde en de notariskosten in verband met de notariële vastlegging van de hypotheek. Het type hypothecaire inschrijving bij nieuwbouw is anders dan bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is sprake van een klassieke volledige hypothecaire inschrijving (Hypothèque conventionnelle) daar waar bij bestaande bouw – de goedkopere – hypothecaire inschrijving ‘light’ volstaat: de PPD (Privilège de Prêteur de Deniers).

In Frankrijk is het niet ongebruikelijk dat er een hypothecaire waarborg wordt gevestigd in de vorm van een caution. In feite krijgt de bank die de lening verstrekt dan een borgstelling van de cautionnaire (een hierin gespecialiseerde kredietverzekeraar) die terugbetaling van het leenbedrag garandeert indien de kredietnemer in gebreke blijft. Tussenkomst van een notaris is niet benodigd en daarom is een caution voor de lenende partij een gunstige oplossing omdat het goedkoper is dan een klassieke hypothecaire waarborg. In plaats daarvan betaalt de lenende partij een percentage over het geleende bedrag. Bij wanbetaling en wanneer derhalve de borg wordt aangesproken zal deze zich uiteindelijk ook tot de kredietnemer wenden om terugbetaling van het geleende bedrag te eisen. Slechts enkele regionale banken bieden deze mogelijkheid voor de niet-resident klanten.

Naast de kosten koper zijn vaak nog meer kosten aan de orde zoals kosten voor een bouwkundige keuring, de juridische check van de koopovereenkomst, een taxatie, vertalingen, juridisch, fiscaal en financieel advies en – indien aan de orde – de oprichtingskosten van een SCI.

Eenmaal eigenaar van het huis, bent u jaarlijks lokale belastingen verschuldigd; de taxe fonciere en de taxe d’habitation. Houdt tevens rekening met de jaarlijks terugkerende kosten, wanneer er gekocht is in een SCI. Jaarlijks zijn dan accountants- en belastingadvieskosten aan de orde of – wanneer u geen ervoor kiest geen belastingaangifte te doen – 3% van de netto waarde (waarde huis -/- omvang van de hypotheek) van het huis.

De plus value belasting is een Franse belasting, bedoelt om speculatie met onroerend goed te ontmoedigen en is verschuldigd wanneer u het huis met winst verkoopt. Hoe langer het huis in uw bezit is hoe lager de verschuldigde belastingen. Na een bepaalde periode bent u helemaal geen plus value belastingen meer verschuldigd bij verkoop.

Over eigen vermogen dat in een Frans huis wordt gestoken is in het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk afgesproken dat Frankrijk daarover in principe mag heffen. Concreet betekent dit dat het huis wel in Nederland moet worden aangegeven in de belastingaangifte, maar dat er een ‘voorkoming voor dubbele heffing’ wordt toegepast die maakt dat de netto waarde van het huis niet in de box 3 berekening wordt meegenomen. Daarentegen wordt er wel vermogensbelasting over de onroerende bezittingen in Frankrijk geheven (Impôt sur la fortune immobilière (IFI)), maar daar zijn hoge drempels aan de orde en is de heffing doorgaans nihil. Alleen wanneer de drempels worden overschreden – en dat is voor bedragen van groter dan 1,3 miljoen – zal Frankrijk effectief gaan heffen.