Verhuurobjecten België
Verhuurobjecten
Seizoen verhuur van een Belgische vakantiewoning is vrij gebruikelijk en hypotheekverstrekkende Belgische banken vinden dat in principe prima. Het bezit van een vakantiehuis is fiscaal belast in België, evenals de verhuur. Als gevolg van het Belgische – Nederlandse belastingverdrag mag België heffen over de (fictieve) inkomsten uit de vakantiewoning (roerende voorheffing en personenbelasting) en de verhuuropbrengsten (personenbelasting).
Een (vakantie)huis in België is fiscaal belast middels de zogenaamde onroerende voorheffing; dit is een belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed gebaseerd op het geïndexeerde Kadastraal Inkomen (het kadastraal inkomen (KI) is het gemiddeld normaal netto-inkomen (netto huurwaarde) dat het onroerend goed tijdens één jaar zou opbrengen. Het is een maatstaf die in België op dezelfde wijze wordt gebruikt als in Nederland de WOZ waarde). De onroerende voorheffing zou je kunnen vergelijken met het eigenwoningforfait in Nederland. De hoogte van deze heffing verschilt van gewest tot gewest. De actuele heffing percentages zijn de volgende:
- 2,5% van het KI te betalen belasting voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest
- 1,25% van het KI te betalen belasting voor woningen gelegen in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De vakantiewoning – in tegenstelling tot het hoofdverblijf – wordt in België fiscaal belast met personenbelasting (het Belgische equivalent van de Nederlandse inkomstenbelasting). Als grondslag wordt hierbij het geïndexeerd KI, verhoogd met 40%, gebruikt en niet de daadwerkelijke huuropbrengsten. De heffing gebeurt tegen het progressieve belastingtarief van de personenbelasting. Let op: Onlineplatformen voor de verhuur van vakantiewoningen zoals Airbnb zijn verplicht om de Belgische fiscus te informeren over de huuropbrengsten. De exploitatie van een B&B kan als een zakelijke activiteit worden beschouwd door de Belgische fiscus, waarbij de inkomsten ook als beroepsinkomsten (zakelijk inkomen) zullen worden belast. Het kan tevens zo zijn dat wanneer u meerdere huizen verhuurt dat de Belgische fiscus deze activiteiten als zakelijk inkomen beschouwd.
Wordt de vakantiewoning binnen vijf jaar weer verkocht, dan betaalt u personenbelasting over de vermogenswinst die u maakt op de woning. Na een periode van vijf jaar, is deze winst vrijgesteld van belasting.
Belgische banken hebben geen problemen met seizoen verhuur van een huis dat gekocht wordt met een hypotheek op basis van bestaand inkomen. Van belang is wel dat het object Niet al te commercieel van aard is. Dus bestaande Bed & Breakfasts, hotels, of objecten met meerdere te verhuren bijgebouwen of heel veel kamers (met aparte badkamer) kunnen de bank doen concluderen dat er andere plannen zijn dan puur privégebruik en incidentele seizoen verhuur. Wanneer er bij banken het vermoeden bestaat dat er bij de aspirant klanten plannen zijn om ‘het roer om te gooien’ en een toeristisch bedrijf te starten of over te nemen in België dan concludeert men dat het bestaande inkomen zal eindigen en dat de gevraagde hypotheek in feite bedrijfsfinanciering is.
Het belastingverdrag tussen Nederland en België bepaalt dat België mag heffen over vermogen in de vorm van onroerend goed dat in België is gelegen zoals een vakantiewoning. Daardoor wordt een Belgisch huis in België belast en niet meer in Nederland (box 3). Het huis dient overigens nog wel te worden aangegeven in de Nederlandse belastingaangifte, maar Nederland zal een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verlenen.
De verhuur van een Belgisch huis dat deels is gefinancierd met een hypotheek kan een interessante aanvulling op het pensioen zijn. Wanneer verhuurrendementen de hypotheek- en overige lasten dekken dan ‘komt het huis naar je toe’ doordat na volledige aflossing van de hypotheek er een hypotheekvrije woning resteert die verhuuropbrengsten genereert.
Er zijn meerdere verhuurplatformen voor tweede woningen. Deze platvormen bieden dienstverlening in verschillende gradaties. Van alleen bemiddeling bij verhuur (via een boekingsmodule) tot volledige uitbesteding van de verhuur inclusief lokale handling
